二手房買賣，偶爾會碰到售房人仍將戶口掛在原房屋內(nèi)，如此尷尬的窘態(tài)場面竟然讓市民劉先生碰到。他以百萬元的價格購買二手房，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶及房屋交接手續(xù)，劉先生一家也實際入住該房屋，但售房業(yè)主兒子等3人戶口卻不愿遷讓。無奈，劉先生將年過六旬的王女士訴至法院，要求以總房價105萬元為基數(shù)，按每天千分之一計算追究違約金。近日，上海市靜安區(qū)人民法院判決王女士支付從2009年1月16日至戶口全部遷出止的違約金，以總房價人民幣105萬元為基數(shù)，按每天萬分之五計算。
2008年2月上旬，劉先生與王女士簽訂了二手房合同約定，王女士將自己名下地處新閘路某號房屋，以105萬元價格出售給劉先生。合同還約定：每逾期1日，應(yīng)支付總房價的千分之一違約金。在售房補充條款中還記載：“雙方應(yīng)于交房當日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù);并于2008年12月31日前遷出該房屋原有全部戶口;若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬元，不再支付給王女士。”
房屋買賣合同簽訂之后，劉先生于2008年3月19日取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方辦妥了房屋交接手續(xù)。3月22日，劉先生一家戶籍遷入該房屋。2008年9月5日，王女士戶籍遷出訴爭房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士兒子，兒媳及孫子的戶籍未遷出。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒有將房款尾款1萬元支付。
2009年8月中旬，劉先生訴至法院稱，王女士違反簽署的二手房買賣合同，至今未將留在系爭房屋內(nèi)其兒子等3人戶籍遷出，應(yīng)承擔違約責任，并以總房價105萬元為基數(shù)，承擔每天千分之一違約金。
法庭上，王女士辯稱對買賣房屋事實沒有異議。但認為首先房屋買賣合同約定的違約金計算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出;其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無力要求兒子一家的戶籍遷出;再次雖然兒子一家的戶籍沒有遷出，但這對劉先生沒有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款1萬元;最后劉先生主張違約金計算標準太高，要求按照銀行同期存款利息計算。
法院認為，房屋買賣違約，不僅是指房屋的交付違約，還包含出售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空違約。合同約定王女士有義務(wù)在2008年12月31日前，將所售房屋內(nèi)的戶籍前全部遷出，但直至本案法庭辯論終結(jié)，該房屋內(nèi)尚有王女士兒子一家3人戶籍未遷出。而王女士抗辯無力要求兒子一家戶籍遷出，該抗辯理由不屬于法定以及合同約定的免責理由，應(yīng)承擔違約責任
劉先生要求以總房價105萬元為基數(shù)，承擔自2009年1月16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計算標準過高，王女士請求予以調(diào)整，遂法院酌情調(diào)整為每日萬分之五為妥，最終法院判決王女士敗訴。
責任
