案例回放
開發(fā)商：
退房可以，請付違約金
購房者：
我沒違約，憑啥不退房
吳女士系成都市“70后”單身人士，長期在北京工作，打算今后將事業(yè)轉(zhuǎn)向成都，于是決定在成都購房。
4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開發(fā)商交付2萬元定金，次日與開發(fā)商簽署了按揭購房合同。
4月14日，“新國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。5月初，開發(fā)商通知她，由于她已在成都購買了一套房屋，該套房屋屬第二套房屋，首付款需提高到五成，貸款利率也要上調(diào)。這樣，直接導(dǎo)致了吳女士的購房成本增加。于是，吳女士決定退房。當(dāng)她向售樓小姐提出退房時，售樓小姐回答，如果退房，根據(jù)雙方簽訂的合同和協(xié)議，她要向開發(fā)商支付總計為8萬余元的違約金。
吳女士十分不解，“退房是因為貸款辦不下來，而且國家的房地產(chǎn)新政在簽署購房合同時還沒出來，由此導(dǎo)致的貸款問題與自己沒有關(guān)系，為什么卻要我承擔(dān)違約責(zé)任呢？”售樓小姐回答，“在補(bǔ)充協(xié)議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來，購房人選擇一次性付款。如果購房人因為按揭貸款辦理不下來而退房的，視為購房人的違約行為，將按照合同總價的一定比例向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”
律師支招
研讀政策 規(guī)避風(fēng)險
在市場變化加快的情況下，開發(fā)商既不愿意失去客戶，又要盡量減少風(fēng)險，就只有在合同上做文章。房產(chǎn)新政“新國十條”涉及了二套房的重新認(rèn)定，調(diào)整了原先的住房抵押按揭貸款政策。如果購房者不研讀銀行及相關(guān)政策，在簽合同時不看清條款，法律風(fēng)險將不可避免。
作為購房者，如何規(guī)避目前房地產(chǎn)新政實施形勢下購房的法律風(fēng)險呢？
四川致高律師事務(wù)所陶云秀律師建議，首先，理性的購房者會在購房時充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，不會過分依賴按揭貸款。其次，如果購房者需要辦理按揭貸款，最好在簽署購房合同前，向擬貸款的銀行了解自己是否能辦理按揭貸款。再次，在簽署購房合同時，要注意合同中關(guān)于按揭貸款不能辦理時的房款支付條款，并根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，在合同中做相對應(yīng)的約定。比如，你現(xiàn)在購買的是第二套房，在合同中最好和開發(fā)商明確約定：如果不能辦理住房按揭貸款，購房者可以解除本合同退房，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。這樣，就可避免出現(xiàn)吳女士遇到的情況。還有，如果你符合辦理按揭貸款的條件，但是首付款支付存在問題，需要延后支付首付款，也最好在合同中將首付款支付的時間延后。最后，在簽署合同中，你如果認(rèn)為國家的政策還會出現(xiàn)變化，或者認(rèn)為自己無法承擔(dān)這種變化，最好能在合同中將國家宏觀調(diào)控政策特別約定為合同解除的條件或免責(zé)條款。這樣，購房者在履行合同時就不會被動。
案例回放
開發(fā)商：
退房可以，請付違約金
購房者：
我沒違約，憑啥不退房
吳女士系成都市“70后”單身人士，長期在北京工作，打算今后將事業(yè)轉(zhuǎn)向成都，于是決定在成都購房。
4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開發(fā)商交付2萬元定金，次日與開發(fā)商簽署了按揭購房合同。
4月14日，“新國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。5月初，開發(fā)商通知她，由于她已在成都購買了一套房屋，該套房屋屬第二套房屋，首付款需提高到五成，貸款利率也要上調(diào)。這樣，直接導(dǎo)致了吳女士的購房成本增加。于是，吳女士決定退房。當(dāng)她向售樓小姐提出退房時，售樓小姐回答，如果退房，根據(jù)雙方簽訂的合同和協(xié)議，她要向開發(fā)商支付總計為8萬余元的違約金。
吳女士十分不解，“退房是因為貸款辦不下來，而且國家的房地產(chǎn)新政在簽署購房合同時還沒出來，由此導(dǎo)致的貸款問題與自己沒有關(guān)系，為什么卻要我承擔(dān)違約責(zé)任呢？”售樓小姐回答，“在補(bǔ)充協(xié)議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來，購房人選擇一次性付款。如果購房人因為按揭貸款辦理不下來而退房的，視為購房人的違約行為，將按照合同總價的一定比例向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”
