案例：2007年12月，小周急于買房，但發(fā)現(xiàn)房價(jià)經(jīng)過前一階段的瘋狂上漲，性價(jià)比高的房屋已經(jīng)很難找到了。正在他犯難的時(shí)候，一次偶然的機(jī)會，小周在某個(gè)新動遷小區(qū)周圍的房產(chǎn)中介處看到一套價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠的二手房。經(jīng)了解，這套房子還是新房，是張先生剛剛因動遷獲得的配套商品房，之所以賣得如此便宜，是因?yàn)檫@類房屋5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
小周猶豫了，但中介公司告訴小周，這不成問題，自己有辦法能幫助雙方辦理過戶，辦不了過戶分文不收。小周想，這個(gè)地段如此便宜的價(jià)格確實(shí)誘人，又有中介公司的保證，只要自己小心點(diǎn)，即使辦不了過戶，自己也不會有什么損失。
于是，在中介公司的撮合下，小周與上家張先生簽訂了一份《房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)過戶合同》，約定張先生以74萬元的價(jià)格將房屋項(xiàng)下的所有權(quán)利轉(zhuǎn)移給小周，雙方在中介公司的配合下至房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶手續(xù)，小周果然收到了房地產(chǎn)交易中心出具的申請權(quán)利人為自己的收件收據(jù)。于是小周徹底放心了，按約支付了張先生購房首付款38萬元。按約定，當(dāng)小周收到交易中心出具的以小周為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證時(shí)，小周再把余款36萬元付清，張先生同時(shí)交付房屋。
幾天后，小周終于等到了交易中心的通知，但并非預(yù)想中的領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知，而是不予核準(zhǔn)其產(chǎn)權(quán)登記的通知。理由是：此房屋5年內(nèi)限制交易，申請人遞交的據(jù)以過戶的動遷安置協(xié)議系偽造，故不予核準(zhǔn)登記。此時(shí)小周方知，中介的所謂辦法，就是偽造動遷協(xié)議將小周也列為被動遷安置人，然后申請分戶將房屋轉(zhuǎn)到自己名下。既然交易不成，小周要求張先生退錢，張先生卻稱自己經(jīng)濟(jì)困難無力退款。于是，小周訴訟法院要求張先生退還已付的38萬元房款及合同不能履行的違約金。
法院判決：法院審理后發(fā)現(xiàn)，這套房屋是張先生與其家人共同動遷所得，張先生出售該房屋僅有部分被拆遷人(妻子)授權(quán)同意出售，尚有部分被拆遷人(母親)未授權(quán)同意出售，事后也未予追認(rèn)，因此張先生出售系爭房屋的行為屬無權(quán)處分行為，小周與張先生所簽的合同應(yīng)屬于無效。合同無效，張先生自然應(yīng)當(dāng)將購房款38萬元返還小周。至于支付違約金的請求，由于合同無效，并且小周明知該房屋在按照正常程序無法在五年內(nèi)辦理過戶手續(xù)的情況下仍然買賣限售房，且提供虛假動遷協(xié)議辦理過戶，致使合同不能履行，故違約金的訴訟請求不予支持。
理財(cái)提示：房價(jià)高漲的今天，不少人都希望能通過鉆法律的空子或者打法律的擦邊球的方式來獲得一套相對便宜的但是一些權(quán)利受到限制的房屋，結(jié)果反而給自己帶來很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。
這類受限房屋主要有以下三類：一是有限制轉(zhuǎn)讓條件的市政配套商品房(即限售房)，二是權(quán)利處于司法查封狀態(tài)的房屋，三是尚存在法律紛爭以及產(chǎn)權(quán)人尚不明晰的房屋。這三類房屋中，尤其以購買限售房引發(fā)的糾紛特別突出。
所謂限售房，主要是動遷安置房，這類房屋由于具有一定的政府補(bǔ)貼性，根據(jù)2005年上海市政府出臺的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》規(guī)定，配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，除非通過非法手段，在限售期內(nèi)購買限售房，房地產(chǎn)登記部門是不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，買房人肯定無法辦出以自己為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證——即使你已經(jīng)實(shí)際搬入居住也不例外。正是這個(gè)原因，限售房的價(jià)格一般要比相同地區(qū)周邊房價(jià)低20%以上。價(jià)格是便宜了，但購買這類房屋的風(fēng)險(xiǎn)也很大：由于無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，加上近年來房價(jià)波動加劇，出賣人一房二賣或者最終不配合辦理過戶手續(xù)的可能性非常大。到那時(shí)，購房人很可能錢財(cái)兩空。
對于普通買房人來說，可以通過以下幾個(gè)方法來鑒別這類房屋或防范這類風(fēng)險(xiǎn)，一、出售人只有動遷協(xié)議或預(yù)購協(xié)議，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋盡量不要買，即使要買，也讓出售人先將產(chǎn)權(quán)證辦出審核后再決定是否購買；二、有產(chǎn)權(quán)證的房屋，審核產(chǎn)權(quán)證上是否有“5年內(nèi)限制交易”的條款；三、對報(bào)價(jià)明顯低于周邊房價(jià)的房屋以及新的動遷小區(qū)的房屋更要保持的警惕性，在確認(rèn)能否購買之前盡量不要支付定金、意向金以及首付款等。
