最高法院商品房司法解釋規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，開(kāi)發(fā)商在報(bào)刊廣告中承諾“義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，該物質(zhì)性優(yōu)惠條件對(duì)房屋的價(jià)格顯然有重大影響，應(yīng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商不能保證實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
本案裁判直接認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與實(shí)驗(yàn)學(xué)校有關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)由實(shí)驗(yàn)學(xué)校按義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)接納業(yè)主子女入學(xué)。本律師認(rèn)為欠妥，實(shí)驗(yàn)學(xué)校對(duì)業(yè)主并無(wú)任何承諾，與業(yè)主形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系的是開(kāi)發(fā)商，因此，應(yīng)當(dāng)判決在實(shí)驗(yàn)學(xué)校拒絕按照義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。
案例：
售樓廣告中的“教育優(yōu)惠”承諾構(gòu)成售樓合同內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力
俞某和沈某系夫妻，育有一子俞甲。2003年6月，俞某一家與開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定俞某購(gòu)買置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的本市A小區(qū)商品房一套。合同中，雙方對(duì)業(yè)主子女入學(xué)事宜無(wú)約定，但開(kāi)發(fā)商在關(guān)于該小區(qū)的報(bào)刊廣告中，載有“A小區(qū)業(yè)主子女享受免試入學(xué)、義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”、“不出社區(qū)，輕松入讀名校”等內(nèi)容，在《A小區(qū)新生活書(shū)卷》的售樓資料中，同樣載有上述內(nèi)容。
某實(shí)驗(yàn)學(xué)校系由置業(yè)公司股東之一某房產(chǎn)集團(tuán)于1996年開(kāi)辦。在相關(guān)的審批材料中，記載“A小區(qū)內(nèi)學(xué)生按照義務(wù)教育公辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，A小區(qū)之外學(xué)生按照民辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”。另在市教委的批復(fù)中明確“同意設(shè)立上海市民辦某實(shí)驗(yàn)學(xué)校，學(xué)制為九年，對(duì)A小區(qū)的學(xué)生按義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”等。在2005年我國(guó)《民辦教育促進(jìn)法》實(shí)施前，實(shí)驗(yàn)學(xué)校對(duì)在校就讀的A小區(qū)業(yè)主子女，按公辦義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；但在上述法律實(shí)施后，實(shí)驗(yàn)學(xué)校對(duì)入學(xué)新生則按相關(guān)部門核準(zhǔn)的每生每學(xué)期5000元標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。俞某一家入住A小區(qū)后，俞甲在實(shí)驗(yàn)學(xué)校就讀，需每學(xué)期向?qū)W校支付5000元。因?qū)嶒?yàn)學(xué)校改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起新入住業(yè)主不滿。
2006年6月，俞某一家以置業(yè)公司為被告、實(shí)驗(yàn)學(xué)校為第三人訴至法院，要求判令置業(yè)公司履行售樓廣告中的承諾，按“義務(wù)教育學(xué)校收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”接收俞甲繼續(xù)在實(shí)驗(yàn)學(xué)校就讀。被告辯稱：預(yù)售合同并無(wú)有關(guān)子女入學(xué)的約定，被告和第三人系各自獨(dú)立的法人，被告無(wú)權(quán)干預(yù)第三人招生。第三人亦同意被告的意見(jiàn)，并認(rèn)為其在2005年后對(duì)新收學(xué)生按民辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門核準(zhǔn)的，原、被告之間即使有約定，對(duì)第三人也無(wú)約束力。
法院審理后認(rèn)為，盡管本案售樓廣告中有關(guān)業(yè)主子女就學(xué)的內(nèi)容未在原、被告的預(yù)售合同中出現(xiàn)，但參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，廣告中有關(guān)子女就學(xué)的內(nèi)容應(yīng)視為合同內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。被告和第三人均系某房產(chǎn)集團(tuán)投資，兩者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系，A小區(qū)業(yè)主根據(jù)被告售樓時(shí)的承諾，其子女享有在第三人處按公辦義務(wù)教育收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就讀的權(quán)利。據(jù)此法院判決：被告置業(yè)公司應(yīng)全面履行合同，由第三人實(shí)驗(yàn)學(xué)校按“義務(wù)教育學(xué)校收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”接納俞甲就讀。
