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農村房屋買賣合同之效力
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:989 ℃

案情:
原告何某于1994年10月將在農村的四上四下樓房賣給了被告殷某,雙方簽訂了房屋買賣協議,約定房屋的轉讓價為69500元。成交后,原告了解到,農村的房屋不能買賣,買賣后也不能辦理房屋的過戶手續,即與被告協商退房退款,被告不同意,為此涉訟。
法院認為,原、被告之間簽訂的房屋買賣協議所基于的買賣標的物系農村房屋,涉及農村房屋買賣應辦理農村宅基地使用權的審批手續。由于本案的原、被告在買賣房屋時未辦理相關的手續,所以雙方所簽訂的房屋買賣協議無效。法院判決被告將房屋返還給原告,原告將69500元返還給被告,并承擔一定的利息。
筆者認為,法院的處理是正確的。
1、《土地法》第六十二條規定:農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準;農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有,能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員,且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立,也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并進行轉讓,這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。
2、《土地法》第六十三條規定:農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。如果農民房屋買賣成立,就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了,實質上就是對農民集體所有的土地使用權的非農業建設,因而為該規定所禁止。
3、根據1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》,農村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規定,如果村民的房屋買賣不經有關部門的批準就可以成立,則國家關于宅基地使用需要審批的相關規定形同虛設,也是極不嚴肅的。
4、1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定:農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。應該說,當事人出售自己所有的財產在法律上并無任何障礙,但正是由于農村房屋買賣的特殊性,我們必須要考慮與土地權屬相關的法律規定。這就是說,只要是非集體組織成員或者是城市居民,非經法定程序,均不得享受農村的宅基地使用權。

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