案情回放
２００４年６月，王某看中了位于城市西南方向正在修建的一處花園小區(qū)，在開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃資料中，小區(qū)中央有一個(gè)巨大的花木草坪的中心花園。從開(kāi)發(fā)商的宣傳資料上看，王某選中的那套房距草坪最近，窗外的景觀也詳情" target=""_blank"">格外美麗。在得到開(kāi)發(fā)商肯定修建草坪的答復(fù)后，王某爽快地簽訂了商品房買賣合同。幾天后，開(kāi)發(fā)商通知王某去協(xié)商簽訂補(bǔ)充合同。因?yàn)橹骱贤炗喌煤茼樌?qǐng)教內(nèi)行也說(shuō)沒(méi)有什么問(wèn)題，王某與開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議也就簽訂得非常爽快。但是，問(wèn)題還是在一年之后出現(xiàn)了。今年四月，房屋竣工尚未入住的時(shí)候，王某再到工地上時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)的圍墻南北方向被拆開(kāi)，一條寬闊的道路正在施工——原來(lái)小區(qū)中央草坪的位置是一條市政路，整個(gè)小區(qū)硬生生地被這條路一分為二！住房窗戶望出去的優(yōu)美的環(huán)境不但沒(méi)有了，反而平添了不盡的交通嘈雜。王某大為憤怒，找到開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)商違約為由，要求解除合同追究違約責(zé)任。然而開(kāi)發(fā)商拿出與王某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，其中一條顯示：如因政府規(guī)劃的原因出現(xiàn)的變化，甲方（即開(kāi)發(fā)商）不承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)：在這里修路是政府的規(guī)劃，企業(yè)無(wú)法抗衡。當(dāng)初簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)已明確告訴了王某，也得到了王某的同意……
律師說(shuō)法
本案中，主合同沒(méi)有什么問(wèn)題，但是補(bǔ)充協(xié)議的“政府規(guī)劃原因”則大為可疑。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商事先不知道政府的規(guī)劃，顯然是騙人的鬼話，這個(gè)世界沒(méi)有不了解規(guī)劃就亂建房亂撒錢的傻瓜。后來(lái)的事實(shí)也證明開(kāi)發(fā)商知悉此規(guī)劃，之所以特意通知消費(fèi)者去簽補(bǔ)充協(xié)議，明擺著是想套牢消費(fèi)者。而且，補(bǔ)充協(xié)議上的“因政府規(guī)劃的原因”語(yǔ)焉不詳，消費(fèi)者弄不清楚什么意思；最重要的是，消費(fèi)者沒(méi)法預(yù)見(jiàn)到“政府規(guī)劃”的具體內(nèi)容，也就無(wú)從判斷其風(fēng)險(xiǎn)。
律師結(jié)論
《商品房銷售管理辦法》第２４條規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變化以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合本案的具體情況，律師認(rèn)為：王某有權(quán)退房。
當(dāng)心補(bǔ)充協(xié)議的細(xì)節(jié)隱患
商品房買賣合同如今已經(jīng)規(guī)范，在格式合同上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)玩不出什么花樣。但是，商品房買賣主合同簽訂以后，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)通知消費(fèi)者簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議。從我們接觸的案例來(lái)看，合同問(wèn)題一般多出在補(bǔ)充協(xié)議上，消協(xié)也把這種因補(bǔ)充協(xié)議而起的糾紛列為合同陷阱的重要類型。
在法律上，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽訂就具有和主合同同等的法律效力。但是很多消費(fèi)者并不清楚，一廂情愿地以為主合同既定，補(bǔ)充協(xié)議也該沒(méi)有問(wèn)題。
簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，有關(guān)的細(xì)枝末節(jié)一般都是開(kāi)發(fā)商提出的，普通消費(fèi)者既沒(méi)有提出細(xì)節(jié)的能力，也沒(méi)有辨別這些細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此消費(fèi)者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，要比簽訂主合同更加小心，最好有專業(yè)人士陪同，代為參謀。
合同處方
送診人：李先生 病歷號(hào)：２００５００４
病癥一：合同第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。如有變化以實(shí)際交付的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。”
診斷意見(jiàn)：買受人在購(gòu)房時(shí)，往往忽略合同對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定，一般都是出賣人拿出格式合同的附件讓買受人簽字確認(rèn)，買受人一般基于買的是清水房的心理，也不會(huì)過(guò)多研究合同關(guān)于這方面的約定。直到接收房屋時(shí)，買受人才會(huì)仔細(xì)查看自己買的商品房，卻發(fā)現(xiàn)很多地方的及設(shè)備安裝不符合要求，如水、電、氣、光纖等達(dá)不到基本的要求，此時(shí)提出開(kāi)發(fā)商就會(huì)說(shuō)這符合交房的條件，并有合同為證。而國(guó)家對(duì)商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定又相對(duì)較少且不很明確，出現(xiàn)爭(zhēng)議對(duì)購(gòu)房者往往不利。
建議修改：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。裝飾、設(shè)備差價(jià)以工程造價(jià)管理部門核定的為準(zhǔn)。”
病候二：本合同第１５條規(guī)定：“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，每逾期一日，出賣人按買受人已付房款的萬(wàn)分之一支付違約金。”
診斷意見(jiàn)：購(gòu)買者簽訂商品房買賣合同的主要目的是取得房屋的產(chǎn)權(quán)，如因出賣人的原因而使購(gòu)房者不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，就不能實(shí)現(xiàn)合同目的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，購(gòu)房者有解除合同的權(quán)利。而在本合同中，開(kāi)發(fā)商提供的合同內(nèi)容規(guī)定買受人不能退房，也就是要求購(gòu)房者明確放棄解除合同的權(quán)利，從而置購(gòu)房者于絕對(duì)不利的法律處境。
建議修改：買賣雙方應(yīng)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，注明“買受人有權(quán)選擇退房”，保留了購(gòu)房者解除合同的權(quán)利。
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