《商品房銷售管理辦法》第三條將商品房買賣分為現(xiàn)售和預(yù)售，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：其一，現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；其二，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；其三，持有建設(shè)工程
規(guī)劃許可證和施工許可證；其四，已通過竣工驗收；其五，拆遷安置已經(jīng)落實；其六，供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；其七，物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：其一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；其二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；其三，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；其四，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證，否則開發(fā)商出賣房屋是違法的。是否已經(jīng)竣工驗收成為區(qū)分商品房預(yù)售和現(xiàn)售的一個重要方面。
然而我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工即為工程完了。但對何為驗收，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》均作出規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條、第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起３０日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
可以看出，上述《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
