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支招:新政下的購房置業實用技巧
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:926 ℃

  

  商業房貸政策未變首付五成最多貸10年

  置業技巧

  1.目前房貸新政主要針對個人住房貸款,個人購買商業用房貸款的政策沒有變化,基本上各家銀行還是按照最低首付五成、基準利率執行。

  2.不同銀行對于商鋪貸款審批松緊度有所不一,不少銀行商業用房貸款最多只能貸10年。

  網友提問

  保定網友馬先生:現在住房貸款難辦,商鋪是否更難貸款?嘉賓解答

  “目前個人購買商業用房貸款的政策沒有變。”業內人士介紹,大體上四大國有銀行比較難,貸款利率按照基準利率上浮10%,而興業銀行、平安銀行、民生銀行等還可能按照基準利率甚至下浮10%,不過就商業用房貸款的首付成數,都要求至少五成。

  商業用房貸款不像住房貸款一樣算第幾套,買多少套所能貸到的額度和利率都是一樣的,不過,申請此類貸款的條件較多,如中國銀行須同時具備下列條件:當地常住戶口或有效居留身份;有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;與開發商簽訂購買商業用房合同協議,所購商業用房必須是已竣工驗收的現房,具有優良的發展前景,并且屬于永久性建筑;能夠支付銀行規定的首付款;提供經貸款人認可的有效擔保等。興業銀行還要求貸款人年齡與借款期限之和不超過70,在興業銀行開個人銀行結算賬戶,并通過自然人生家庭理財卡辦理貸款支用和償還等結算業務等。建設銀行還要求貸款人有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議等。

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  此外,商業用房貸款的期限也不像住房貸款那樣最長可達30年,建行、工行、興業銀行等都是“最長不超過十年”,中國銀行為“原則上最長十年”。自主交易不省心 別忘預留水電押金

  置業技巧

  1.首先要確認業主的資格,并確認好房子質量及租賃情況。

  2.簽訂合同時要約定好違約條款。

  網友提問

  石家莊網友張女士:雖然房價在降,但想買房自住還是能省則省。最近朋友有一套房子在賣,我想自己和他成交,我該注意哪些風險?嘉賓解答:

  河北石新律師事務所專職律師李月鋒說,市場上,進行自主交易的自住客為主,他們想更省費用。如果業主紅本在手,并且是一次性付款,那么手續就非常簡單。但大部分業主紅本并未在手,并且買家也大多是按揭,手續更為復雜。

  簡單來說在自助交易中,要注意四大風險。一是業主資格的審核。自主交易時,買家就要自行去檔案大廈查詢,看清楚這套房是否在業主名下。可能會出現業主的房產在交易之前就已出售。

  二是看房風險。一般中介會對房屋的質量有審核,自主交易則必須自己去仔細觀察房屋的質量、房子內是否有租客等情況。目前房貸緊張,更重要的是去銀行問清楚自己是否符合貸款條件。

  三是合同的違約風險。在簽訂正式合同時,必須對于付款條件、違約情形的處理方式約定清楚,特別是對于雙方的履約情況要進行證據保存。同時也要在合同約定好拿到房產證后多少天內要去做抵押,防止一方不配合讓交易不能進行。

  四是水電過戶風險。如果是通過中介過戶,一般都會留有水電押金。所以建議買方在和業主協商好并在合同約定的情況下,在定金支付時就扣留一部分的水電押金,等水電過戶完后再行支付。

  房產繼承

  放棄繼承權也需做公證

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  1.在有遺囑的情況下,個人財產按遺囑分配。

  2.沒有遺囑情況下,按第一繼承人、第二繼承人順序法定繼承。

  網友提問

  石家莊網友何先生:我的父親剛剛去世,他名下有一套房產,我母親放棄了繼承權,想把房子過到我的名下,應該怎樣操作?嘉賓解答

  記者咨詢多位律師都一致表示,繼承有兩種方式,一種是有遺囑,一種是沒有遺囑。像何先生的案例,首先要搞清楚他父親是否有下遺囑,如果有則這套房子將按照遺囑進行分配。

  一般遺囑有三種方式:口頭、書面及公證。口頭遺囑必須沒有利益關系的第三方作為見證,書面則親筆書寫的遺囑,公證則是遺囑找到公證處公證或者是律師見證。三種方式中,以公證遺囑效力最高,這個含義就是在三種遺囑同時存在的時候,將以公證遺囑為準。即使在公證遺囑之后,還有其他口頭、書面的遺囑出現,仍以公證遺囑為準。

  如果沒有遺囑的情況下,房產就會按照法定方式進行繼承,其中第一繼承人是配偶、父母和子女,第二繼承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在存在第一繼承人的情況下,房產一般會按繼承人平均分配。如果第一繼承人都不存在,那么第二繼承人將平均分配。

  回到何先生的案例,在確定沒有遺囑的情況下,何先生母親、何先生,及何先生的爺爺奶奶都有繼承權利。如果何先生爺爺奶奶已去世,才可以由何先生母親及何先生共同繼承。如果該房產屬于夫妻共同財產,那么兩人將繼承屬于他父親的一半房產。而此時何先生母親放棄了屬于她的繼承部分,那么可以做一個放棄申請并做公證,攜帶何先生父親的死亡證明書、戶口本、出生證明等資料,到有關部門進行房產變更即可。

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