購房禁區(qū)如何規(guī)避
“小產(chǎn)權(quán)房”不受任何法律保護，購房者要慎之又慎
我市城鎮(zhèn)居民王先生于1999年5月在我市郊區(qū)某村購買了樓房一處，交款十余萬元，時至今日尚未辦理房屋所有權(quán)證，現(xiàn)開發(fā)商提出只要每平方米交400元，就可以辦理“國家產(chǎn)權(quán)”（即商品房所有權(quán)證）。馬律師經(jīng)詢問王先生了解到，購房時王先生與當?shù)卮遛k實業(yè)公司簽定的購房合同，一直未取得土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，當時開具的是收款收據(jù)，沒有正規(guī)發(fā)票。
律師指出這是典型的“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”即城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有土地上所建的房屋。其雖然大量存在，卻因違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，不受任何法律保護。由于房價居高不下，有些購房者迫不已購買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)存在多年，政府有關(guān)部門一直未承認其合法性，馬律師指出“小產(chǎn)權(quán)房”不可能取得土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，更不存在交錢后取得“國家產(chǎn)權(quán)”（即商品房所有權(quán)證）。
律師提醒購房者購買“小產(chǎn)權(quán)房”要慎之又慎，其不受法律保護，無法轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛按無效合同處理，遇有拆遷、征用等情況無法得到補償。
“軍產(chǎn)房”必須經(jīng)解放軍總后勤部批準，否則無效
市民小韓在幾天前看好了周水前一處軍產(chǎn)房，每平方米不到五千元，相對同地段房價格要低一些，小韓對價格相當滿意，周圍的樓盤都七八千了，小韓未經(jīng)考慮，按照開發(fā)商的要求交了貳萬元定金，開發(fā)商開具了交款收據(jù)，并約定在一周內(nèi)交齊全款。在房交會小韓找到了馬文龍律師咨詢，馬律師讓小韓去找開發(fā)商核實以下情況：1、該項目是否有總后勤部批準，是否有批件的原件；2、交全款后能否開具發(fā)票，由誰開具發(fā)票；3、軍產(chǎn)證由誰發(fā)放及蓋章。開發(fā)商答復(fù)小韓：批件在軍區(qū)，不在大連；交全款后也不能開票；軍產(chǎn)證蓋開發(fā)商的章。
律師告訴小韓購買該房屋存在一定風險，并進一步給小韓解答：依據(jù)《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報總后勤部審批?！盾婈牞F(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號）第四條規(guī)定：
出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。因此軍產(chǎn)房未經(jīng)總后勤部批準無法取得產(chǎn)權(quán)。
現(xiàn)實生活中涉及的軍產(chǎn)房買賣往往以出售軍產(chǎn)房使用權(quán)或居住權(quán)，由出售軍產(chǎn)房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進行，馬律師認為買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)實質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，如無總后勤部審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。
房價漲了，“認購書”能按原價履行嗎
黑龍江來連的李女士于2003年在市內(nèi)某區(qū)購買了一處期房，價格為3800元/平方米，因為孩子在大連上大學(xué)，考慮孩子畢業(yè)后老兩口就在大連養(yǎng)老了，毫不猶豫的交了十四萬元的意向金，直到如今房屋尚未交付，開發(fā)商也一直未通知簽定正式合同。現(xiàn)在價格已經(jīng)漲到七、八千了，房也蓋好了，李女士正高高興興的等著交房呢。房交會前又看好了一處房屋，又交了十余萬的購房款，開發(fā)商開具了正式發(fā)票，但沒有簽定任何書面合同。李女士還在老家黑龍江居住，房交會上急切的想了解前一處房屋的情況。馬律師告訴她，第一處樓盤的很多業(yè)主已經(jīng)起訴了，法院判決開發(fā)商退還誠意金，并賠償了一定的損失，但同時駁回要求按原價履行合同的業(yè)主的訴訟請求。
律師指出：認購書不同于商品房買賣合同，出現(xiàn)房價上漲時，一方可能毀約，或者提高房價，購房者不同意就不返還定金。簽定認購書時開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，甚至可能沒有進行立項、規(guī)劃、報建等，各地法院對認購書的法律性質(zhì)認識不一，判決結(jié)果完全不同，有些法院判決認購書按原價繼續(xù)履行，有些法院判決解除認購書，承擔違約責任，導(dǎo)致購房者的權(quán)益無法保障。馬律師處理了各地很多違反認購書的案件，很多購房者受到較大損失。在此提醒購房者對于認購書務(wù)必慎重。
