一、二手房交易的流程
二手房交易是已經(jīng)在房管局登記備案過的房產(chǎn)再次上市進(jìn)行交易，其交易流程具體如下：
1、調(diào)查房屋權(quán)屬。查閱中意房產(chǎn)的房產(chǎn)證，核查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，確定具體房產(chǎn)屬性，居住還是商用。到房管局（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）查詢?cè)摲慨a(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。
2、交付定金、簽訂合同。選擇正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)或者銀行作為托管方，即具備資金監(jiān)管賬戶。將定金交予該中介機(jī)構(gòu)，作為第三方托管。當(dāng)然，如果由買賣雙方共同信任的第三人，也可以讓其作為監(jiān)管人。在合同中寫明：定金由第三方監(jiān)管視為賣方收到定金，待贖樓完畢之后監(jiān)管方將定金交予賣方。
小編提醒：
合同約定的定金或違約金不得高于成交金額的20%。
3、贖樓
贖樓有兩種操作方式：
（1）業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，買家拿到房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭，本過程中的費(fèi)用：0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0.4%的短期贖樓利息；
（2）買家通過擔(dān)保公司，向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，本過程中的費(fèi)用只有擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。
4、付首付款與資金監(jiān)管。買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方；如果中間因問題導(dǎo)致交易終止，則賣方把首期款再打回給買方。
5、簽訂買賣合同
買賣合同四個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：
（1）房產(chǎn)屬性，產(chǎn)權(quán)清晰；
（2）房產(chǎn)總價(jià)及定金的約定；
（3）交易稅費(fèi)的分擔(dān)；
（4）戶口、學(xué)區(qū)方面的承諾。
6、選擇銀行及辦理按揭貸款
關(guān)于銀行的選擇，具體咨詢房屋中介機(jī)構(gòu)。
去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，買方要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
7、過戶及交稅
過戶手續(xù)，需要到房產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。具體交稅依合同約定。
二、二手房交易買方、賣方分別承擔(dān)什么稅費(fèi)?
（一）理論上賣方承擔(dān)哪些稅?
賣方承擔(dān)個(gè)稅、增值稅、印花稅、綜合地價(jià)款，不同房屋性質(zhì)涉及稅種不同。
1、個(gè)人所得稅
根據(jù)2006年國家稅務(wù)總局正式發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]第108號(hào)），自2006年8月1日起開始國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，開始繳納個(gè)人所得稅，實(shí)施至今。
個(gè)稅=差額×20%
其中，“差額”為房子的“轉(zhuǎn)讓收入”減去如下項(xiàng)目：
（1）房屋原值；
（2）轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金；
（3）合理費(fèi)用；
同時(shí)，不同類型的房子，“差額”并不一樣。
商品房：個(gè)稅=差額20%
其中，差額指“轉(zhuǎn)讓收入”減去以下4種費(fèi)用：
（1）購買該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的契稅；
（2）本次轉(zhuǎn)讓該套住房過程中繳納的增值稅；
（3）上限為10%的裝修款；
（4）上次購房支付的房貸利息。
已購公房：個(gè)稅=差額×20%，計(jì)算與商品房的唯一區(qū)別在于，裝修款的上限可以達(dá)到15%。如果“公房”沒有原值憑證，不知道“差額”，則按“網(wǎng)簽價(jià)”×1%征稅就好。
經(jīng)濟(jì)適用房：含集資合作建房、安居工程住房。
同樣是這個(gè)公式，個(gè)稅=差額×20%
但“差額”指，“轉(zhuǎn)讓收入”減去以下5種費(fèi)用：
（1）上次購買該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的契稅；
（2）上次購房時(shí)按規(guī)定交納的土地出讓金；
（3）本次交易過程中繳納的增值稅；
（4）上限為10%的裝修款；
（5）上次購房支付的房貸利息等。
而無論是哪種類型的房子，是否“滿五唯一”是交不交個(gè)稅的關(guān)鍵要素，即：
轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”×20%征收個(gè)人所得稅；
轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。
2、增值稅（包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、地方教育及附加費(fèi)）
增值稅分為全額征收和差額征收兩種，影響房產(chǎn)增值稅的因素主要有1、是否滿2年；2、房子是否為普通住宅
第一種情況：全額征收（房子不滿兩年）
增值稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)/1.05）×5.6%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）
第二種情況：差額征收（房子滿兩年，但是非普通住宅）
增值稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值）/1.05×5.6%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）
3、印花稅
根據(jù)2008年財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)），目前對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免收印花稅。
4、綜合地價(jià)款
綜合地價(jià)款是專門針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的一項(xiàng)費(fèi)用。
1）滿五年才能賣。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于引發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》（京政發(fā)[2007]27號(hào)）和《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用房家庭取得契稅完稅憑證或房屋產(chǎn)權(quán)滿五年的，可以按照市場(chǎng)價(jià)出售該經(jīng)濟(jì)適用房。
2）2008年4月11日之后購買的經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照“原購房價(jià)格”和“出售價(jià)格”之差的70%，補(bǔ)交“土地收益”等價(jià)款；2008年4月11日之前購買的經(jīng)濟(jì)適用房，按照網(wǎng)簽價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。
（二）理論上買方承擔(dān)哪些稅?
買方承擔(dān)的稅費(fèi)：契稅、土地出讓金，如下：
1、契稅
第一種情況網(wǎng)簽價(jià)高：
1）90平米以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）*1%
2）90平米以上契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）*1.5%
3）二套購房：契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）*3%
第二種情況核定價(jià)高：
1）90平米以下（含），契稅=核定價(jià)/1.05*1%
2）90平米以上契稅=核定價(jià)/1.05*1.5%
3）二套購房：契稅=核定價(jià)/1.05*3%
2、土地出讓金
二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房，也是“公房”。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補(bǔ)交土地出讓金。有兩種情況：
1）如果業(yè)主當(dāng)年以“成本價(jià)”購房：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%
其中，“當(dāng)年成本價(jià)”一般按照當(dāng)?shù)刈〗ú块T給定價(jià)格計(jì)算，比如，北京城八區(qū)為1560元/平米，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為1290元/平米或者1120元/平米。
一套在朝陽區(qū)的100平米的“公房”，其“土地出讓金”為：100平米×1560元/平米×1%，約為1560元。
2）如果業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房，有兩步：
注意，先由“業(yè)主”向原單位繳納“土地出讓金”，補(bǔ)足“成本價(jià)”，也是俗稱的“優(yōu)補(bǔ)成”。
當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%
由買家再交納土地出讓金：
當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%
