1、什么是定金?
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。
給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
根據(jù)民法的有關(guān)理論,定金具有下列法律特征：
(1)定金具有從屬性。定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。
(2)定金的成立具有實(shí)踐性。定金是由合同當(dāng)事人約定的，但只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無(wú)定金的實(shí)際交付，定金擔(dān)保并不能成立。只有合同當(dāng)事人將定金實(shí)際交付給對(duì)方，定金才能成立。
(3)定金具有預(yù)先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔(dān)保的作用。因此，定金具有預(yù)先支付性。
(4)定金具有雙重?fù)?dān)保性。即同時(shí)擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說(shuō)，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。
2、房屋買賣合同未訂立認(rèn)購(gòu)定金能退還嗎?
網(wǎng)友提問(wèn)：您好!今年7月份，我參加某公司組織的購(gòu)房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，并與該公司簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，約定我支付5000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，享受總房款10%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算。同日，我與開發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書后，我分別支付了團(tuán)購(gòu)費(fèi)以及認(rèn)購(gòu)定金5萬(wàn)元。簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，我與開發(fā)商就房屋價(jià)格計(jì)算方式產(chǎn)生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同。請(qǐng)問(wèn)在未訂立的商品房買賣合同的情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人交納的認(rèn)購(gòu)定金5萬(wàn)元該返還嗎?
律師回答：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購(gòu)房定金應(yīng)退還。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
本案中，由于約定不明，你與開發(fā)商就購(gòu)房?jī)?yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧，進(jìn)而無(wú)法就房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格達(dá)成一致，雙方未能訂立購(gòu)房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形。
小編提醒，房屋認(rèn)購(gòu)書的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)于房屋價(jià)款及計(jì)算方式等重要條款，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
3、如何規(guī)避二手房買賣定金糾紛
從法律上講，定金應(yīng)是“上家賣房、下家買房”的擔(dān)保，上家違反約定不賣房應(yīng)向下雙倍返還定金，下家違反約定不買房無(wú)權(quán)要求上家退還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數(shù)是自下家交給中介公司，再自中介公司轉(zhuǎn)交上家。自于中介公司在收取定金時(shí)的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。
為此，建議廣大購(gòu)房者在下定金時(shí)遵循下面四個(gè)步驟：
(1)要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況房?jī)r(jià)委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
(2)與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況房?jī)r(jià)保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
(3)與中介公司笙好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
(4)收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人自的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
