本文介紹二手房交易流程，需要分為一次性付款和按揭貸款來操作的。
由于二手房的交易流程較為繁雜，大多數(shù)購買者對交易環(huán)節(jié)并不了解，造成了許多不必要的麻煩、失誤，甚至產(chǎn)生了一些風(fēng)險。因此，二手房購買者一定要摸清各種二手房的交易流程，方能做到有的放矢、有備無患。
目前，不同地區(qū)的二手房買賣交易流程也是不一樣的。根據(jù)二手房的抵押狀況及買方的付款方式可以將二手房交易分為一次性全額付款和抵押貸款兩種形式，其中這兩種形式又分別有房屋已設(shè)定抵押和房屋未設(shè)定抵押兩種情形，以下就對這幾種情況進(jìn)行詳述。
二、一次性付款操作
一次性全額付款又分房屋未設(shè)定抵押和房屋設(shè)定抵押兩種情況。
(一)房屋未設(shè)定抵押
二手房買賣時，買房人一次性全額付款，且房屋未設(shè)定抵押的交易流程。
圖4-1 二手房買賣流程簡單示意圖
目前，不同地區(qū)的二手房買賣交易流程也是不一樣的。根據(jù)二手房的抵押狀況及買方的付款方式可以將二手房交易分為一次性全額付款和抵押貸款兩種形式，其中這兩種形式又分別有房屋已設(shè)定抵押和房屋未設(shè)定抵押兩種情形，以下就對這幾種情況進(jìn)行詳述。
二、一次性付款操作
一次性全額付款又分房屋未設(shè)定抵押和房屋設(shè)定抵押兩種情況。
(一)房屋未設(shè)定抵押
二手房買賣時，買房人一次性全額付款，且房屋未設(shè)定抵押的交易流程。
圖4-1 二手房買賣流程簡單示意圖
買賣雙方簽訂《買賣合同》——是否通過“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金
否的話：買賣雙方簽署《存量房交易結(jié)算自行劃轉(zhuǎn)聲明》——買賣雙方自行對交易資金進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，并辦理轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)
是的話：買賣雙方、保證機(jī)構(gòu)簽訂《劃轉(zhuǎn)協(xié)協(xié)》——買房人將交易結(jié)算資金一次性或分期存入保證機(jī)構(gòu)的“專用賬戶”內(nèi)——銀行向買房人開具交存憑證——保證機(jī)構(gòu)向買房人
開具資金托管憑證
1.二手房上市辦理
個人要出售手中的二手房，首先要取得房屋上市交易資格，不同權(quán)屬性質(zhì)的房屋，其上市條件也不一樣，主要有以下幾種。
(1)普通已購公有住房
√ 以成本價從房管局、單位購買的已購公房，無特殊約定可直接上市交易。
√ 以標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價從房管局、單位購買的公房，須在補(bǔ)足成本價后，方可上市交易。
(2)使用權(quán)房屋
√ 公有住房購買人(簡稱購房人)應(yīng)向公有住房出售單位辦理認(rèn)購手續(xù)，領(lǐng)取購房用的統(tǒng)一表式資料。
√ 在購房前必須協(xié)商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》，并由單位出具“工齡證明”和“職級證明”。
√ 售房單位根據(jù)購房人所提供的文字資料及相關(guān)政策規(guī)定，核準(zhǔn)后把相關(guān)信息輸入計(jì)算機(jī)，計(jì)算出購房款及相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)購房人確認(rèn)和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。
√ 購房人在合同規(guī)定時限內(nèi)，持《購買公有住房付款憑證》和現(xiàn)金到售房單位的開戶行進(jìn)行付款。
√ 付款后，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據(jù)》。
√ 持上述相關(guān)資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產(chǎn)交易中心辦理申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》手續(xù)即可。
小提示
使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位在年初和年中兩次布告通知，使用權(quán)房的買方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。
二手房買賣時，買房人一次性全額付款且房屋已設(shè)定抵押的交易流程如圖4.3所示。
