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（一）公房出售糾紛概述
公房出售糾紛也稱公房買賣糾紛，是指公房承租人、同住人向房管部門購(gòu)買目前居住的公有住房產(chǎn)權(quán)的行為。進(jìn)一步推動(dòng)公房買賣，提高居民住房自有率，是推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展的重要舉措。1994年5月，上海市相繼出臺(tái)了《上海市人民政府關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》和《上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》，這兩個(gè)規(guī)定俗稱“九四方案”，上海的售后公房政策由此啟動(dòng)。在公房出售糾紛中，尤以涉及“九四方案”的糾紛最為突出。因該方案規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)證上只能設(shè)定一個(gè)人為產(chǎn)權(quán)人，由家庭成員協(xié)商將某位成員的名字登記在產(chǎn)權(quán)證上，以至于埋下隱患。之后，由于涉及售后公房的糾紛日益增多，經(jīng)多部門協(xié)調(diào)后達(dá)成一致意見(jiàn)：凡是按照“九四方案”購(gòu)買的公房，雖然房地產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，只要其他家庭成員在當(dāng)時(shí)也具備購(gòu)房資格，如果主張房屋共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有。1995年之后，上海市有關(guān)部門完善了售后公房政策的操作規(guī)定，要求同住人在當(dāng)初購(gòu)買該公房時(shí)應(yīng)有內(nèi)部協(xié)議，內(nèi)部協(xié)議應(yīng)當(dāng)寫明將來(lái)產(chǎn)權(quán)的歸屬，否則就不能出資購(gòu)買。
當(dāng)前，公房出售糾紛主要有兩類，一類是原公房的相關(guān)人員要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有的糾紛，另一類則是原公房的同住人要求確認(rèn)公房出售合同無(wú)效糾紛。對(duì)要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有的，一般均為按“九四方案”購(gòu)房、產(chǎn)權(quán)證登記在一人名下的情況。對(duì)此，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人（指按政策可以工齡折抵房?jī)r(jià)的人）、職級(jí)人（指按政策可以職級(jí)折抵房?jī)r(jià)的人）、原公房的成年同住人及具有購(gòu)房資格的出租人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有；對(duì)該處公房無(wú)購(gòu)房資格而與有購(gòu)房資格人協(xié)議出資購(gòu)房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。對(duì)要求確認(rèn)公房出售合同無(wú)效的，應(yīng)著重審查要求確認(rèn)無(wú)效的人在購(gòu)房當(dāng)時(shí)是否具有購(gòu)房資格、家庭協(xié)議書(shū)（或稱成年同住人意見(jiàn)征求表）的簽名是否本人所簽、對(duì)購(gòu)買公房是否同意或追認(rèn)等，以準(zhǔn)確判斷公房出售合同的效力。
（二）公房出售糾紛調(diào)解處理的原則和方法
1．注重考察糾紛的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
根據(jù)“九四方案”的規(guī)定，承租人購(gòu)買公有住房，如承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人。對(duì)于按“九四方案”購(gòu)房數(shù)年后，有關(guān)人員認(rèn)為其具備主張產(chǎn)權(quán)共有條件并要求確認(rèn)其共有產(chǎn)權(quán)時(shí)，調(diào)解人員應(yīng)查明主張產(chǎn)權(quán)共有條件的人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害的具體時(shí)間點(diǎn)。如果調(diào)解前雙方從未發(fā)生爭(zhēng)議的，則其主張共有權(quán)利一般應(yīng)予以保護(hù)；如果調(diào)解之前雙方已發(fā)生爭(zhēng)議的，則從上次發(fā)生爭(zhēng)議之日起2年內(nèi)，其權(quán)利仍然可得到保護(hù)，超過(guò)2年的，則其權(quán)利難以得到保護(hù)。此外，對(duì)于登記權(quán)利人死亡后，具備主張產(chǎn)權(quán)共有條件的人主張產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道登記權(quán)利人死亡之日起2年內(nèi)提出。
2．售后公房轉(zhuǎn)讓后，原同住人的權(quán)利保護(hù)
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買受人并沒(méi)有義務(wù)查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成售后公房買賣協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，其他未經(jīng)登記的原同住人要求確認(rèn)買賣協(xié)議無(wú)效，一般較難獲得支持。但也要看到，原同住人的權(quán)益如果不能獲得保護(hù)，將引發(fā)新的矛盾。故在此類糾紛的調(diào)解中，應(yīng)向房屋出售人指出，雖然其已將房屋出售，但仍有義務(wù)保障原同住人的居住權(quán)益，如其未履行上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3．查明購(gòu)房款、折抵職級(jí)或工齡的原始情況
“九四方案”中，購(gòu)買公有住房不是只有使用貨幣一種方式，還可以用職級(jí)、工齡來(lái)折抵，因此在調(diào)解中應(yīng)認(rèn)真調(diào)查購(gòu)房款、折抵職級(jí)或折抵工齡的原始情況。有時(shí)候有這樣的情況：在購(gòu)買公房時(shí)，由子女中的一人或數(shù)人出資，但為了購(gòu)房時(shí)盡量少支付貨幣，往往以老人的名義購(gòu)房，即用老人的工齡或職級(jí)來(lái)折抵購(gòu)房款，產(chǎn)權(quán)人也登記為老人。一旦該情況發(fā)生變化，如老年人預(yù)先以遺囑的方式處分房屋或發(fā)生繼承，往往會(huì)造成糾紛。對(duì)于這種情況，應(yīng)將上述情況調(diào)查清楚，不能僅根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證上的名字來(lái)設(shè)計(jì)調(diào)解方案。
（三）有關(guān)公房出售糾紛的法律規(guī)定
關(guān)于出售公有住房的暫行辦法
（1993年12月25日上海市人民政府發(fā)布并施行）
為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，根據(jù)本市已進(jìn)行的出售已租住公有住房試點(diǎn)的實(shí)際情況，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)加快城鎮(zhèn)住房制度改革的文件精神，制定本辦法。
第一條 合理確定售房?jī)r(jià)格，向高收入職工家庭出售公房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向一般收入職工家庭出售公房實(shí)行微利價(jià)。鑒于目前一般收入職工家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，現(xiàn)階段實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，作為逐步過(guò)渡到微利價(jià)的決策價(jià)格。
第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理、逐步做到整幢出售的原則，并對(duì)認(rèn)購(gòu)住戶在購(gòu)房政策上給予優(yōu)惠。
第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向符合分房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。
向符合分房條件的職工出售新分配公有住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于每年分配住房總量的３０％。
向承租居民戶出售已租住的公有住房，一般應(yīng)在同幢居民戶愿意購(gòu)房者達(dá)３０％以上時(shí)方可進(jìn)行。
第四條 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房的對(duì)象為符合分房條件的職工和具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人。
第五條 公有住房出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分組成。
一套兩居室新住房的負(fù)擔(dān)價(jià)，按全市雙職工家庭年平均工資的一定倍數(shù)確定，一九九四年定為３倍；抵交價(jià)按全市雙職工家庭夫妻兩人平均工作年限內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的８０％計(jì)算。一九九四年出售的新住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每平方米建筑面積為５３２元。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和職工收入的提高，每年對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并逐步向微利價(jià)過(guò)渡。
公有住房出售時(shí)再將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率（詳見(jiàn)附件）。
住房的成新折扣率為每年２％。
第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：
（一）售房人可對(duì)購(gòu)房職工給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以全市雙職工家庭平均工作年限計(jì)算。
