老舊小區一般是指早期建設的那些設計建設標準低、配套不全、設備過時老化、管理不善、人文環境差的舊住宅小區。北京市的老舊小區一般建在20世紀90年代以前，約有1580個，在全市3000多個小區中占有半壁江山。如西城區，僅直管公房老舊小區就有76個，而在東城區138個住宅小區中老舊小區就有93個，占到2/3。
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購買“已購公房”注意事項
分析公房買賣是否有效
本世紀初，本市住房政策改革后，公房產權可出售給個人，個人也可再上市進行交易。直管公房由于價格相對便宜，其房源在二手房市場非常活躍。
現狀 電梯費多由產權單位交
市住建委委員程建華介紹，目前本市老舊小區的物業管理一般是由政府授權的房管所進行管理，包括電梯、高壓水泵維護費大多由產權單位負擔，不需要住戶分擔，其中還包括已經將產權出售給個人的業主。其結果是即使一些已經實施了物業管理制度的小區，甚至物業服務比較好的小區也存在物業費收取困難的問題。
新政 老小區物業服務市場化
本市今年將出臺公房出售的相關配套政策，明確“房改房”售出以后高壓水泵費和電梯費的交費主體。
“對房屋進行物業管理的房管所將轉變職能，方向就是轉化為物業公司。”程建華說，新政出臺后，對于產權屬于政府的老舊小區的后期物業管理費用將實施貨幣化，也就是由產權單位進行資金補貼，業主個人進行交費。
物業公司與房管所區別
一是原來的房管所是計劃經濟體制下的產物，而現在的物業公司是市場經濟下的產物;
二是以前的房管所行使的是行政管理職能，而現在的物業公司行使的是企業行為;
三是以前的房管所是按行政區域設置的，而現在的物業公司是業主委員會聘請的，是一種委托關系。
實例解讀
業主不交費引發電梯停運事件
“北京某小區已經出現電梯停運的案例。”一位房管所的工作人員介紹，北京某直管公房小區，由于房改單位已將整棟樓出售，單位無力支付物業費，而業主又“習慣”不繳任何費用，導致小區電梯已經停運。所以，將來各區縣房管所將會督促這部分房屋的業主，盡快成立業委會并自行聘請物業公司服務。
這位工作人員說，隨著房屋市場化的改革，直管公房里的業主與房改單位之間的關系已弱化，導致此類房屋的物業服務出現棘手問題。部分沒有房改單位的房屋，由房管所承擔起了物業服務的工作，因此有可能將這些房管所改成物業公司，進行市場化運作。另外，聘請物業公司管理老舊小區的房改單位，由于單位倒閉、改制，以及房屋買賣，房主已不是本單位職工等原因，房改單位已經不愿意再承擔物業服務的義務。因此就需要出臺政策，引導這部分房屋的業主成立業委會，并自行聘請物業公司進行服務。
