訂立定金合同或條款時購房者，你該注意什么？
??? 訂金，是指為了擔保合同的履行，一方當事人預先向對方交付一定數額的金錢。其特點在于，交付訂金的一方不履行合同的，無權要求返還訂金；收取訂金的一方不履行合同的，應當雙倍返還訂金，這就是所謂訂金罰則。
??? 在目前的城市私有房屋買賣和商品房銷售中，經常出現的訂金合同或條款，大體有兩種情況：一是買賣雙方在房屋買賣合同訂立之前，先達成一個購買房屋的意向或協議，約定購買方先向出賣方交付一定數額的訂金。如房地產開發商在取得商品房預售許可證之前，先與購房者簽訂商品房定購協議，并收取購方人一定數額的訂金，作為雙方日后簽訂商品房買賣合同的擔保；二是雙方在房屋買賣合同中訂立訂金條款，約定一方在合同簽訂時先向對方交付一定的訂金，日后一方違約的則適用訂金罰則。
??? 上述兩種情況前者稱為立約訂金，后者稱為違約訂金。購房者在訂立訂金合同或條款時，應該注意哪些問題呢？記者采訪了中誠信律師事務所的于向東律師。
??? 對這個問題，他的解答如下：一是要理解訂金的性質和作用，在簽訂訂金條款訂金合同和交付訂金前，對房屋出賣人和房屋的有關情況作準確的了解，防止日后反悔出現被動或被人騙取訂金。
??? 二是明確訂金和保證金、訂金、押金、封金等金錢質押行為的區別。訂金雖然也是金錢質押擔保方式的一種，但其性質和作用（訂金罰則）均有法律的明確規定。只要雙方在合同中就訂金的性質作出明確的規定，并實際交付訂金，在一方違約時，就可適用訂金罰則。而其它金錢質押行為在我國目前尚無明確的法律規定，一般只能按照雙方在合同中的規定進行處理。如有的開發商在簽訂商品房買賣合同之前，先收取購房人一定數額的訂金或封金，并約定在規定的較短期限內如購房人不與開發商簽訂購房合同，則開發商有權另行出賣該房屋，并沒收訂金或封金。但對開發商不能在規定的期限內保留購房者的購買權如何處理，則往往沒有約定。在這種情況下，就不能對開發商適用訂金罰則，要求其雙倍返還。
??? 三是應當知道訂金具有實踐性的特點。也就是說，訂金合同或條款的生效，以訂金的實際交付為條件。購房雙方雖簽訂了訂金合同或條款，但未實際交付訂金的，則訂金合同或條款不生效；實際交付的訂金少于或多于約定的訂金數額，對方接受的，視為雙方對訂金數額的約定進行了變更。
??? 四是應注意立約訂金和違約訂金的差別，立約訂金只適用于一方悔約（不與對方簽訂房屋買賣合同）的情況；而違約訂金則可適用于一方的部分違約行為，根據有關規定，一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分占合同內容的比例，適用訂金罰則。還有就是將訂金的約定作為購房合同的一個條款時（指違約訂金條款），應注意購房合同本身的合法性，如房屋出買人是否有權出賣房屋，開發商是否具備預售、銷售商品房的條件或資格，房屋本身是否是可以買賣的，是否取得了房屋共有人的同意等。如房屋買賣合同本身違法，則會造成訂金條款的無效。
??? 五是要知道訂金的數額限制，按照法律規定，訂金的數額不能超過合同金額的20％，超過的部分無效。
??? 六是在購房合同中，如果既約定和實際交付了訂金，又約定了違約金的，則只能選擇其一適用，不可同時采用。在這種情況下，如出現出賣方違約時，購方人應比較利益大小輕重，選擇有利于自己的一種方式向對方要求違約責任。
??? 以上應當注意的問題在私房買賣和商品房買賣中大體無異。只是在私房買賣中，多注意出賣人的信用情況和出賣資格（如是否合法產權人，是否經共有人或其同居住的成年人同意），在商品房買賣中應多注意開發商的售房條件（如五證，尤其預售或銷售許可證是否具備）。本報記者
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