房地產(chǎn)新政下的房屋買賣應(yīng)注意的幾個(gè)事項(xiàng)
房產(chǎn)調(diào)控政策影響能否就此解除合同?
自去年“國(guó)十條”頒布以來(lái)，中央和地方政策頻頻出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策 國(guó)家限貸，限購(gòu)，禁購(gòu)等房產(chǎn)調(diào)控直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，不屬于民法上“不能預(yù)欠、不能避免和不能克服”的情形，因此，政策不屬于法律上的不可抗力。但可歸屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條.第23條款的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”據(jù)此，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，可以得到法律支持，但當(dāng)事人另有約定的除外.
1. 因限購(gòu)、禁購(gòu)無(wú)法履行的合同該怎么處理?
調(diào)控政策出臺(tái)前訂立的合同確因限購(gòu)、禁購(gòu)政策無(wú)法履行的，當(dāng)事人雙方均可請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還買受人，出賣人請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同，運(yùn)用定金罰則或者承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支付，但同立訂合同而實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用，可酌情考慮。
3.可否以限貸為由請(qǐng)求解除合同?
未明確是以轉(zhuǎn)款方式付款的買受人以限貸政策影響為由，請(qǐng)求解除原訂合同的，一般不予支付。
明確以按揭貸款支付的，由買受人舉證證明現(xiàn)不用同首付款比例提交、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致其無(wú)法履約，并以此請(qǐng)求解除合同的，人民法院可予以支付。
4.二手房同新政沖突而解除是否還要承擔(dān)中介費(fèi)?
二手房買賣合同因新政影響解除后，中介方面可以請(qǐng)求買賣雙方當(dāng)事人支付其實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理的報(bào)酬。但對(duì)未予明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、炒賣房號(hào)等以及其他違反《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處理辦法》等規(guī)定的收費(fèi)，是得不到法律上的支付。
最后，還要提醒買房人如果以他人名義規(guī)避新政限購(gòu)、禁購(gòu)的很可能導(dǎo)致合同無(wú)效。
