導(dǎo)讀：為了保障自己的權(quán)益，現(xiàn)在很多夫妻共同買房都會寫上雙方的名字，以免出現(xiàn)婚姻破裂時一無所有，但也是房屋買賣中容易出現(xiàn)的問題，下面我們來看下關(guān)于房改房的房屋買賣合同效力問題：
1、1994年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人;一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人;一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2、1999年為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣;個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價房)，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。以成本價購買的住房其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ椨糜谧》垦a貼。
3、實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房;簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn);房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效;《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢?是否能導(dǎo)致買賣合同無效?
以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者。
其理由是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認可的所有權(quán)人，對房屋就進行出賣的行為當(dāng)然無效。
律師認為此說法不正確。主要理由是：雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)《合同法》51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢?律師認為如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應(yīng)當(dāng)認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。
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