一、房屋交接相關(guān)法律風險提示
1、“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導致對出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，此情況下，是否由出賣人承擔責任或有能力解決實際交房問題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責任約定明確。
2、二手房簽約前，買受人對房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責任及損失賠償作出約定。
3、“交房”通常與“交鑰匙”合二為一，如何交鑰匙，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭議情況下，一方辯稱已交付，一方辯稱索要過，均稱遭到對方拒絕，如何避免舉證上的困擾，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時，有一個雙方都認可的確認途徑，盡量較之提存公證簡便，比如約定雙方都認可的第三方單位或自然人，明確雙方遵守的通知方式。
4、因履行法院生效判決而為房屋騰退、交付義務(wù)，為防止強制騰退義務(wù)一方人為破壞，對房屋現(xiàn)狀的確認、交鑰匙及驗房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護的見證作用，同時對現(xiàn)場情況最好有照片說明。
5、房屋交付前出于報復故意毀壞門窗鎖及裝修，導致非吉屋、非現(xiàn)狀移交，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復費用及評估費用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔。
6、買受方對二手房屋進行現(xiàn)場勘查及驗收時，注意查看房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏，尤其陽臺、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門窗的通風、采光狀況是否良好，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動等，并將看房結(jié)果形成記錄，由雙方簽字確認。
7、對于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房，對未來房屋交付的“現(xiàn)狀”，應(yīng)盡可能詳細地事先列明交接清單，此外，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價值，以免交接時發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標準提供依據(jù)，否則，因無法舉證可能導致訴請被駁回。
二、房屋質(zhì)量不合格怎么處理?
1、對于未對居住使用造成嚴重影響，可先進行房屋的交接，然后再要求賣房人進行修復并賠償損失，對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，……，承擔商品房保修責任”的規(guī)定，可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當負賠償責任。
2、在合同履行中，由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔賠償責任。
