一、開發商逾期交房如何認定?
一般而言，出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則有可能認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書。對此《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。因此，在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人則應按約定履行義務。
此外，依照相關規定，在商品房銷售合同中，房屋的交付使用必須達到合同約定的條件，且須經過竣工驗收和消防驗收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。若未達到合同約定的交付條件，須同時具備鑰匙已交付、竣工驗收合格以及已通過消防驗收，才視為房屋已實際交付使用。房屋管理行政部門出具的商品房交付使用通知書是證明開發商所建房屋符合交付條件的重要依據。開發商雖已取得商品房交付使用通知書，但房屋購買人有充分證據證明開發商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認定房屋已符合交付條件。開發商以商品房已取得商品房交付使用通知書為由，主張其已按約履行房屋交付義務不應承擔逾期交房責任的，人民法院不予支持。
相關裁判案例如下：
原告郭某因起訴被告金某房地產公司要求其承擔逾期交房違約金以及因逾期交房導致原告在外租房的費用，理由是原告按約至某小區相應房屋準備收房時發現經第三方驗房的房屋發現墻體開裂等二十余處問題，原告多次要求被告修整，但均無果而終，原告無法完成收房。被告公司認為原告購買的房屋已于2012年12月某日通過了當地房管局的交付使用備案，被告也于同日向原告郵寄接房通知書，原告于當月29日簽收，故原告購買的房屋符合交付使用標準，且被告已提前通知原告接房，現因原告拒絕收房導致交房延遲被告不應承擔責任;原告在驗房時提出的質量瑕疵，不影響房屋的正常使用，依據合同約定或法律規定，不影響房屋的交付;對于原告提出的問題，被告本著負責任的態度積極予以整改，但是原告仍拒絕收房，導致目前延遲收房，損失應由其自行承擔。
法院經審理認定：雖然2012年某月某日被告取得了當地房管局出具的《某地商品房交付使用通知書》，但被告當時交付的房屋并不符合合同的約定，直至2013年某月經整改結束并驗收通過，涉案房屋才符合合同的約定。但當日后原告郭某仍拒絕收房，視為被告當日已交房。故被告公司應按照合同的約定承擔相應的逾期交房違約金，計算至實際交房之日止。
綜上所述，郭某關于要求金某房地產公司承擔逾期交房違約金的上訴理由成立，予以支持，金某房地產公司應承擔逾期交房違約金95550元;郭某的其他上訴理由均不能成立，不予支持。
二、如遇到開發商逾期交房的情形，購房人可以采取什么措施?
如果遇到開發商逾期交房的情形，購房人可以選擇通過解除合同或者要求開發商支付違約金或者賠償損失等途徑維護自身合法權益。
一是購房人行使合同解除權：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人延遲交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買受人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”即開發商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發商延遲交房后立即發函催告，并最好以快遞等可保留憑證的方式進行。
二是購房者可以要求開發商支付違約金或賠償損失：《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”關于違約金的數額問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”即遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償的相關條款約定。合同有約定的，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
