10月22日以來(lái)，中央刺激樓市復(fù)蘇新政接踵而至。顯然，樓市復(fù)蘇新政是為了拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但問(wèn)題是，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這一刺激方案是否有效？拉動(dòng)內(nèi)需是否一定要依靠房地產(chǎn)投資？ 首先，它能在多大程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)投資。去年開(kāi)始實(shí)施的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的
10月22日以來(lái)，中央刺激樓市復(fù)蘇新政接踵而至。顯然，樓市復(fù)蘇新政是為了拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但問(wèn)題是，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這一刺激方案是否有效？拉動(dòng)內(nèi)需是否一定要依靠房地產(chǎn)投資？
首先，它能在多大程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)投資。去年開(kāi)始實(shí)施的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策至今，岌岌可危的資金鏈和巨大的拋售壓力已經(jīng)讓房地產(chǎn)商喘不過(guò)氣來(lái)。北京師范大學(xué)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)9月聯(lián)合發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，下半年，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊。預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)業(yè)資金支出與收入之差將達(dá)到6730億元。明年房地產(chǎn)行業(yè)如果遭遇深度調(diào)整，資金缺口將達(dá)到9290億元。即使短暫調(diào)整，資金缺口也將達(dá)到4925億元。此外，房地產(chǎn)商的庫(kù)存壓力也不容小視。數(shù)據(jù)顯示，94家地產(chǎn)上市公司，上半年積壓的存貨共達(dá)3909.87億元，較去年同期增加1760.29億元，增幅達(dá)81.9%。因此，我們看到，下半年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速一路跌勢(shì)。從此次樓市復(fù)蘇新政的具體內(nèi)容來(lái)看，利好政策主要是集中在房地產(chǎn)消費(fèi)者（尤其是購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的消費(fèi)者），并沒(méi)有“擊中”房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)關(guān)鍵因素——房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流。在巨大的資金鏈和庫(kù)存壓力下，房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)前景仍顯得撲朔迷離。
其次，它能在多大程度上喚醒消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。10年的地產(chǎn)狂熱，已經(jīng)把房?jī)r(jià)推升至居民不堪重負(fù)的高度。數(shù)據(jù)顯示，2008年3月份，美國(guó)新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元，單價(jià)大約為人民幣7000元/平方米。2007年我國(guó)新住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為3655元/平方米，如果加上裝修，單價(jià)大約在4100元/平方米左右。即使從絕對(duì)值上來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)與美國(guó)也非常接近，更遑論我們的房?jī)r(jià)只有70年的土地使用權(quán)。我國(guó)居民的實(shí)際消費(fèi)能力如何也有待商榷。有資料顯示，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄所占家庭收入的比例大約在25%。在我國(guó)還沒(méi)有建立完善的社會(huì)保障體系的背景下，僅存的25%的家庭儲(chǔ)蓄這一次還能被逼出來(lái)嗎？此外，自樓市緊縮政策實(shí)施以來(lái)，觀望已成為一種普遍心態(tài)，輿論普遍認(rèn)為現(xiàn)在的樓市泡沫還沒(méi)有擠干凈，在這種觀念支配下，究竟會(huì)有多少人“出手”？由此來(lái)看，該政策能否逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)并進(jìn)而拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)在是個(gè)未知數(shù)。
從長(zhǎng)期來(lái)看，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)則要減稅、提高居民收入、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。從短期來(lái)看，即使拋開(kāi)房地產(chǎn)投資不談，今明兩年乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間，仍不乏投資“亮點(diǎn)”，這些投資洼地很可能成為未來(lái)一段時(shí)間國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。例如交通運(yùn)輸投資。鐵道部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在國(guó)務(wù)院批復(fù)的鐵路投資額已達(dá)到2萬(wàn)億元，其中在建項(xiàng)目的投資規(guī)模超過(guò)了1.2萬(wàn)億元。另外，根據(jù)地鐵規(guī)劃，2008年和2009年開(kāi)工的地鐵項(xiàng)目投資總額約為1800億元。再例如3G刺激下的電信投資。中國(guó)電信已披露，未來(lái)3年，中國(guó)電信對(duì)C網(wǎng)的總投資將超過(guò)800億元；中國(guó)移動(dòng)要在TD和GSM兩線(xiàn)作戰(zhàn)，更需要大把投資。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在2009年和2010年，國(guó)內(nèi)電信運(yùn)營(yíng)商固定資產(chǎn)支出的增長(zhǎng)率為34.9%和72.1%，分別達(dá)到3300億元和4100億元左右，占2007年GDP的1.26%和1.66%。
在全球持續(xù)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的大環(huán)境下，啟動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，重走刺激房地產(chǎn)投資的老路困難重重，我們不妨換個(gè)視角，尋找新的投資洼地。
（作者系安邦咨詢(xún)公司分析師）
