在一個(gè)房產(chǎn)猶如過(guò)街老鼠被打打打的時(shí)候，談?wù)撘粋€(gè)房產(chǎn)投資問(wèn)題猶如刀口舔血般如履薄冰，但是在資產(chǎn)價(jià)格不斷升值的背景下，在本國(guó)貨幣冰火兩重(宏觀方面，人民幣在國(guó)際市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)升值導(dǎo)致出口全面停滯，升值之踵;微觀方面，由于國(guó)內(nèi)通貨膨脹率步步逼近使得消費(fèi)價(jià)格兵臨
在一個(gè)房產(chǎn)猶如過(guò)街老鼠被打打打的時(shí)候，談?wù)撘粋€(gè)房產(chǎn)投資問(wèn)題猶如刀口舔血般如履薄冰，但是在資產(chǎn)價(jià)格不斷升值的背景下，在本國(guó)貨幣冰火兩重(宏觀方面，人民幣在國(guó)際市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)升值導(dǎo)致出口全面停滯，升值之踵;微觀方面，由于國(guó)內(nèi)通貨膨脹率步步逼近使得消費(fèi)價(jià)格兵臨城下，貨幣在民間“隱貶值”)的兩難中，房產(chǎn)盡管不情愿地邂逅調(diào)控，但不得不承認(rèn)在一段時(shí)間內(nèi)，相比有限的投資品種以及他們的阿斗氣質(zhì)，房地產(chǎn)仍然還是最好的投資產(chǎn)品。
從目前而言，我們相信宏觀調(diào)控的目的不是死去一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是希望在平抑這個(gè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值背離通道中返回。而從房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，只有獨(dú)唱選拔才可以剔除那些濫竽充數(shù)的偽精品，這是調(diào)控的積極一面。
但是，我們依然相信盡管整頓后的市場(chǎng)或許呈現(xiàn)分歧但依然昭示著機(jī)會(huì)從來(lái)不曾離開(kāi)，而關(guān)鍵問(wèn)題在于你是否具備霧里看花終隔一層去蕪存精的獨(dú)到眼光?本著對(duì)于主流的追隨，我們用一套完整的新八榮八恥觀點(diǎn)來(lái)詮釋對(duì)于房產(chǎn)投資選擇的一些秘笈!
秘笈之區(qū)域選擇：以發(fā)展規(guī)劃為榮，以現(xiàn)狀判斷為恥
投資主體首先是城市和區(qū)域的選擇。如果將整個(gè)中國(guó)視作一個(gè)動(dòng)態(tài)變化中的城市，那么我們必須要學(xué)會(huì)在后調(diào)控時(shí)期用一種“伯樂(lè)”眼光來(lái)進(jìn)行區(qū)域選擇。今天最繁華的區(qū)域未必是最值得投資的，原因在于飽和決定了其沒(méi)有進(jìn)一步發(fā)展的空間，但完全的新處女地開(kāi)發(fā)又需要長(zhǎng)期投資的信心和財(cái)務(wù)成本，所以尋找那些在變革中發(fā)展的城市，即能夠邊繁榮邊深化的區(qū)域。所以房產(chǎn)投資的前期工作，或是對(duì)一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃了然于胸，其次才是對(duì)現(xiàn)狀的評(píng)估!
秘笈之群體判斷：以產(chǎn)業(yè)支持為榮，以人口定論為恥
很多投資者在選擇一個(gè)房產(chǎn)投資時(shí)仍然沿用了十多年前的判斷方法，即該區(qū)域人口密度，以此單純確定未來(lái)物業(yè)能否有買(mǎi)家接手。但是城市和觀念在發(fā)展，今天或許已經(jīng)需要站在更高度來(lái)評(píng)估趨向，即在選擇區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)該區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了解，由此可以判斷該產(chǎn)業(yè)支撐下的消費(fèi)能力、群體和喜好!一個(gè)收入有限且產(chǎn)業(yè)人群的區(qū)域，不是物業(yè)投資者心中理想的未來(lái)下家!
秘笈之時(shí)機(jī)選擇：以市場(chǎng)判斷為榮，以主觀跟風(fēng)為恥
投資市場(chǎng)或許在其不成熟期，是具備一窩蜂跟進(jìn)的整盤(pán)利益趨同的。但是當(dāng)其成熟之后的標(biāo)志，就是分歧的存在，即所謂的個(gè)股行情。就房產(chǎn)投資而言，其存在辯證思維：一方面，我們不建議逆市而為地進(jìn)行所謂的抄底，因?yàn)椤暗装〉装〉祝?你不知道)到底在哪里!”，另一方面我們也不支持進(jìn)行跟風(fēng)，趨同的市場(chǎng)也有消費(fèi)限度，所以基于如上第一第二條的基礎(chǔ)上，選擇區(qū)域的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)之后，對(duì)入市的時(shí)機(jī)要做出自己的判斷，“只有當(dāng)潮水退卻才可以看到裸泳者!”是真理但拿捏極難，唯有判斷市場(chǎng)需求在一定時(shí)期內(nèi)有否量?jī)r(jià)齊升的連續(xù)性，才可以作為自己獨(dú)門(mén)判斷的一種指標(biāo)體系!
秘笈之戰(zhàn)略選擇：以換位思考為榮，以個(gè)人主觀為恥
既然房產(chǎn)是用來(lái)投資的，你就要時(shí)時(shí)謹(jǐn)防用自身居住的習(xí)慣喜好來(lái)評(píng)估。正如中美企業(yè)家的異同：美國(guó)人認(rèn)為企業(yè)是頭豬，只要出價(jià)合適就拋;而中國(guó)人認(rèn)為企業(yè)是兒子，寧肯自己挨餓也要勉強(qiáng)維持。這道理說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，投資型房產(chǎn)，你要站在未來(lái)接盤(pán)者的立場(chǎng)，而不能用自己是否喜歡這個(gè)戶型來(lái)判斷，而要替未來(lái)可能的接盤(pán)者考慮這個(gè)房子租下來(lái)能否具備成長(zhǎng)性?成否成為二房東?能夠進(jìn)行二次投資的可行性?等等。
秘笈之物業(yè)選擇：以全盤(pán)評(píng)估為榮，以熱點(diǎn)跟風(fēng)為恥
在物業(yè)類(lèi)型選擇的時(shí)候，很多投資者會(huì)問(wèn)最近該投商鋪還是投住宅，而這種設(shè)問(wèn)的答案，也只能來(lái)自于所謂的動(dòng)態(tài)熱點(diǎn)。對(duì)于物業(yè)選擇，我們突出兩種觀點(diǎn)的疊加判斷準(zhǔn)則：首先，要評(píng)估目前區(qū)域物業(yè)價(jià)格的飽和度和接受度，即目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)是否滿租?住宅的成交周期有否拉長(zhǎng)和消費(fèi)外流的跡象?其次，要評(píng)估所投物業(yè)類(lèi)型的目前價(jià)格時(shí)機(jī)，結(jié)合之前幾大秘笈看，如果區(qū)域未來(lái)有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃勢(shì)必有人流轉(zhuǎn)移，如果有人流轉(zhuǎn)移勢(shì)必導(dǎo)致商業(yè)跟進(jìn)。除此之外還有更簡(jiǎn)單的方法，即在中國(guó)城市化進(jìn)程過(guò)程中，城市綜合體將是一個(gè)消費(fèi)內(nèi)部流轉(zhuǎn)的集群，單一投商業(yè)或住宅，不如直接投城市綜合體內(nèi)物業(yè)，因?yàn)槠涔逃袃?nèi)部需求動(dòng)能，還有外延擴(kuò)張可能!
