從萬(wàn)州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵，幾年來(lái)已在多個(gè)區(qū)域成功投資商鋪。周兵認(rèn)為，盡管當(dāng)前整體市場(chǎng)看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個(gè)地方，到了秋天就能收獲碩果。當(dāng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，并不是每個(gè)人都能把握
從萬(wàn)州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵，幾年來(lái)已在多個(gè)區(qū)域成功投資商鋪。周兵認(rèn)為，盡管當(dāng)前整體市場(chǎng)看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個(gè)地方，到了秋天就能收獲碩果。當(dāng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，并不是每個(gè)人都能把握住。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)闋砍兜胶笃谏虡I(yè)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資者的眼光有著更高的要求，單憑感覺(jué)是絕對(duì)不行的。
選好開(kāi)發(fā)商
周兵表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一頭熱的大背景下，也只有同時(shí)具備超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力以及超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)這三個(gè)基本條件的開(kāi)發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會(huì)。
產(chǎn)權(quán)分割： 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大忌
“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準(zhǔn)備，而且是大量持有。產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后再經(jīng)營(yíng)是很難統(tǒng)一，就算是反租，其成本也很高?！敝鼙硎尽?/p>
對(duì)此，萬(wàn)達(dá)頗有發(fā)言權(quán)，每年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都有商家被淘汰，新商家被引入。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)分管商業(yè)一副總經(jīng)理就公開(kāi)表示，萬(wàn)達(dá)一般只出售住宅及寫(xiě)字樓部分，商業(yè)產(chǎn)權(quán)幾乎都是萬(wàn)達(dá)自己持有，這確保了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，為后期業(yè)態(tài)調(diào)整、為商業(yè)帶來(lái)生命力提供先天條件。
資源整合力： 解決招商難題
“對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，搞商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，很可能會(huì)面臨招不進(jìn)來(lái)商的窘境?！笔蟹繀f(xié)商專委秘書(shū)長(zhǎng)孫宏志認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的資源整合能力，對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。商業(yè)與住宅不一樣，如果商業(yè)招商不滿意，消費(fèi)者很快就能感受到。但住宅就是空著，也未必有人知道。
孫宏志認(rèn)為，這方面萬(wàn)達(dá)體現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)，他們和很多大品牌建立了戰(zhàn)略合作。盡管如此，萬(wàn)達(dá)也開(kāi)始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)擁有萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。
孫同時(shí)認(rèn)為，在這一點(diǎn)上，重慶本地開(kāi)發(fā)商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業(yè)品牌體系。招商過(guò)程中，能有所針對(duì)性招商。
運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)： 規(guī)劃招商管理
“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)問(wèn)題，所謂的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，基本上都是從住宅項(xiàng)目上轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，從商業(yè)到地產(chǎn)的很少。”
孫宏志認(rèn)為，一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，“只有具備了這三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產(chǎn)才是機(jī)會(huì)。”
對(duì)此，市房協(xié)專門組織一批全國(guó)知名的商業(yè)實(shí)戰(zhàn)專家，準(zhǔn)備在春交會(huì)上對(duì)重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展支招。“在合適的時(shí)機(jī)，我們還會(huì)組織商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)人才培訓(xùn)?！睂O宏志表示。
選好項(xiàng)目
選擇好的開(kāi)發(fā)商，可能大多數(shù)投資者都能準(zhǔn)確判斷。但該如何選鋪?對(duì)大多數(shù)普通投資者來(lái)說(shuō)，缺乏專業(yè)的投資眼光，或者跟風(fēng)走，或者憑感覺(jué)，想到哪，買到哪。面對(duì)當(dāng)前投資者現(xiàn)狀，專家們給投資者開(kāi)出“良方”。
看規(guī)劃，就是看未來(lái)
3月5日，2011年重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市房協(xié)會(huì)長(zhǎng)莫元春提出了自己的見(jiàn)解。
“看規(guī)劃也可以叫做看未來(lái)。你所選擇的商鋪，或者投資產(chǎn)品，在未來(lái)的城市規(guī)劃中所處的區(qū)位，這對(duì)投資前景很重要。”莫元春表示，比如江北現(xiàn)在是重慶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的某個(gè)地方以后要建一個(gè)大型的專業(yè)市場(chǎng)，那么這些區(qū)位的投資就相當(dāng)看好。
看回報(bào)，用租金反推房?jī)r(jià)
不看地段，看回報(bào)。“很多人喜歡往市中心湊，花10萬(wàn)元/平方米買個(gè)商鋪，利潤(rùn)空間在哪里?升值空間又在哪里?”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春說(shuō)，按照合理的回報(bào)率8%反推，10萬(wàn)元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金?”
有的投資者認(rèn)為，買了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說(shuō)：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會(huì)拿牌子壓你。成都仁和春天的個(gè)案，對(duì)重慶商業(yè)或許有著值得借鑒的地方。當(dāng)時(shí)仁和春天百貨引進(jìn)LV花巨大代價(jià)，不僅沒(méi)有收租金，還搭進(jìn)去巨額的裝修費(fèi)用。”
