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回遷樓用地建商品房違規(guī)操作還是政策理想化？
2007年05月12日1051房地網(wǎng)
四季青鎮(zhèn)的綠隔舊村改造工程未能按當(dāng)初的規(guī)劃進(jìn)行。記者劉薇攝
一個(gè)計(jì)劃在4年內(nèi)完成的綠化隔離帶建設(shè)工程，在7年后陷入停滯。
海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)與開發(fā)商簽訂了一份違規(guī)合同，四季青鎮(zhèn)玉泉村近30萬平方米的農(nóng)民回遷樓指標(biāo)，被開發(fā)商占用建設(shè)商品房。這讓玉泉村新村規(guī)劃中計(jì)劃拆除的6個(gè)自然村無法動(dòng)工，近千平方米的綠化任務(wù)無法完成，8000多農(nóng)民“上樓”的愿望落空。
四季青鎮(zhèn)的基層操作者認(rèn)為，政府不符合實(shí)際的政策規(guī)定，是違規(guī)行為發(fā)生和綠化隔離帶建設(shè)工程陷入停滯的原因。
期盼7年難“上樓”
每天傍晚，在寬闊的閔莊路上遛彎兒的時(shí)候，王志都會(huì)心生羨慕：同是一個(gè)村的村民，他的兄弟早在去年就已從平房搬進(jìn)了樓房，除了自家住的一套三居室，還有一套房子用來出租，而王志一家三口卻仍住在一條馬路之隔的平房里。
“早就說要拆，都已經(jīng)兩三年了，還沒有動(dòng)靜。”王志是海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)玉泉村的農(nóng)民。玉泉村緊鄰玉泉山，早在1993年的北京城市總體規(guī)劃中，就被全部劃入了綠化隔離帶（簡稱綠隔）建設(shè)范圍。
2000年3月，四季青鎮(zhèn)綠隔建設(shè)工程正式啟動(dòng)。根據(jù)計(jì)劃，所有綠隔范圍內(nèi)的舊村，都將在4年內(nèi)被拆除，農(nóng)民集中“上樓”，節(jié)約出來的土地用于綠化工程。
對于王志而言，這是個(gè)利好消息。雖然住樓房生活成本會(huì)加大，但他希望讓10歲的兒子在更好的環(huán)境中成長。
根據(jù)規(guī)委批復(fù)的玉泉村綠隔建設(shè)規(guī)劃，玉泉村下轄的8個(gè)自然村，通過土地置換的方式，在原小屯、閔莊兩個(gè)自然村建設(shè)農(nóng)民回遷樓，8個(gè)自然村的村民全部搬遷至此居住，騰退出來的農(nóng)民宅基地用于綠化。
不用離開村子，還能住上樓房，王志一直盼望著這一天能早點(diǎn)到來。
不過，7年過去了，王志依然還處于“盼望”階段。
王志驚奇地發(fā)現(xiàn)，原本規(guī)劃中用來給村民建回遷樓的小屯和閔莊，除了稀疏散落著的幾棟式樣簡樸的農(nóng)民回遷樓外，已經(jīng)全部建成了一幢幢別墅樣的大房子。這些大房子，顯然不是給他和其他村民準(zhǔn)備的。
回遷房出現(xiàn)巨大虧空
在村民王志納悶的同時(shí)，玉泉村的支書張泉在對綠隔建設(shè)工程進(jìn)行調(diào)查。
玉泉村的舊村改造工程由四季青鎮(zhèn)納入全鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，由其農(nóng)工商總公司下屬的清遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開發(fā)，玉泉村此前不曾插手。
一個(gè)原本計(jì)劃最多用4年完成的工程，7年了還沒有完成，玉泉村只有不到1000人住上了新房子，還有8000多人仍然住在平房中。北塢、中塢等6個(gè)自然村的拆遷，至今仍未能啟動(dòng)。
這個(gè)擱淺工程，引起了換屆后的四季青鎮(zhèn)政府的關(guān)注。玉泉村支書張泉領(lǐng)命進(jìn)行調(diào)查。
在進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查后，張泉發(fā)現(xiàn)出了大問題。“回遷房虧了大概30萬平方米，全被開發(fā)商蓋成了商品房，現(xiàn)在農(nóng)民要上樓已經(jīng)沒有房了！”
根據(jù)政策，本市綠隔地區(qū)的農(nóng)民回遷房有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，每人要保證40到50平方米的建筑面積，這個(gè)指標(biāo)是不能隨意改變的。
玉泉村涉及綠隔的人口9120人，2000年舊村改造啟動(dòng)時(shí)，市政府批復(fù)的農(nóng)民回遷樓建筑面積為49萬平方米。而目前，玉泉村已建和在建的農(nóng)民回遷樓面積，包括地下室只有21萬平方米，出現(xiàn)了28萬平方米的虧空。
玉泉村的舊村改造因此陷入無法推進(jìn)的尷尬境地，綠化任務(wù)也因此擱置，舊村依舊。
指標(biāo)被商品房占用
據(jù)玉泉村支書張泉介紹，玉泉村的綠隔舊村改造項(xiàng)目，啟動(dòng)于2000年，由四季青農(nóng)工商總公司下屬的清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作，四季青鎮(zhèn)其他幾個(gè)村子的舊村改造項(xiàng)目也由其負(fù)責(zé)。
由于缺乏資金，清遠(yuǎn)公司先后和北京潤地、物華天寶、天方世城三個(gè)房地產(chǎn)公司合作，進(jìn)行玉泉村的舊村改造，玉泉村的農(nóng)民回遷樓，正是被這三個(gè)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目占用。
據(jù)記者了解，玉泉村虧空的28萬平方米的回遷房面積，被北京潤地房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的御墅臨楓項(xiàng)目占用12.3萬平方米，被物華天寶開發(fā)公司開發(fā)的香山甲地占用4.9萬平方米，另外，北京天方世城房地產(chǎn)公司開發(fā)的四季香山占用7.66萬平方米，另有3萬多平方米的用地被附近的某別墅區(qū)占用。
對于回遷樓被建成商品房，北京潤地房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司經(jīng)理朱申稱：“我們所有的開發(fā)項(xiàng)目都是按照合同走的，都是合乎規(guī)范的。”
朱申提到的合同，是指他們與清遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司簽署的合同，根據(jù)雙方合約，由清遠(yuǎn)公司負(fù)責(zé)土地的“三通一平”，合作的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)回遷樓和商品房建設(shè)的所有資金投入以及手續(xù)辦理。在清遠(yuǎn)公司與三家房產(chǎn)公司簽的合同中，回遷房和商品房的比例被定為4比6，或者3比7。
在綠隔建設(shè)的舊村改造中，進(jìn)行適量的商品房開發(fā)是被允許的，主要是為了彌補(bǔ)舊村改造的資金不足，但其建設(shè)面積有著嚴(yán)格的規(guī)定。在保障回遷房指標(biāo)的前提下，每開發(fā)1平方米的回遷房，可以建設(shè)0.5平方米的商品房，1比0.5，這是一個(gè)不可逾越的比例界限。
“占用回遷房指標(biāo)開發(fā)商品房，是一種明顯的違規(guī)行為。”北京城市綠化隔離地區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)小組辦公室副主任楊振君表示，“市政府批給玉泉村的建設(shè)用地一共只有74萬平方米，商品房多了，自然回遷房就沒有了。”
違規(guī)建設(shè)后惡性循環(huán)
這種明顯會(huì)導(dǎo)致回遷樓面積虧空的違規(guī)操作方式，在四季青鎮(zhèn)卻被默許，甚至在其他幾個(gè)村子的舊村改造中，被廣泛“移植”。
“住宅項(xiàng)目建設(shè)，都是要經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)的，不批準(zhǔn)怎么能建得起來呢。”張泉質(zhì)疑。
“我們審批的時(shí)候，都是嚴(yán)格按照1比0.5的比例審批的，是房地產(chǎn)公司在操作的時(shí)候偷梁換柱了。”四季青鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)主管規(guī)劃和土地審批的副鎮(zhèn)長閆慶和稱。