許多購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，但對(duì)如何解決這些問(wèn)題卻不知從何處著手。在此，律師提醒消費(fèi)者，面對(duì)有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，有三個(gè)重要環(huán)節(jié)需重點(diǎn)把握。
一、簽合同時(shí)，注意約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法
購(gòu)房人在購(gòu)買房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榭床坏浆F(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量，由于在購(gòu)房合同里沒(méi)有約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是不利的，所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒(méi)有明確約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)解決不了什么實(shí)際問(wèn)題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能地約定該項(xiàng)內(nèi)容，購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商約定：①如果在交付房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)遲延辦理入住手續(xù)，并不承擔(dān)違約責(zé)任，如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。②經(jīng)房屋有關(guān)管理部門確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免因質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房人要求解除合同無(wú)依據(jù)的情況，如果屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，修復(fù)后購(gòu)房人可繼續(xù)辦理入住;如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。
二、辦理入住時(shí)，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住
購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：
第一，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，因?yàn)橹挥性摫聿拍苷f(shuō)明房屋的整體結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量是合格的，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，它是要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的書面憑證。
第二，購(gòu)房人要先到房屋里面仔細(xì)查看后，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題才去辦理入住手續(xù)，不能先辦手續(xù)后看房。
第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商或建筑商，要求對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，并且在對(duì)方解決好該問(wèn)題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的問(wèn)題，例如房屋的屋頂高低不平;四周墻壁和陽(yáng)臺(tái)漏風(fēng);墻壁出現(xiàn)嚴(yán)重的傾斜、裂縫、漏水等情況，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出解除合同并賠償損失，如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。
三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題注意分清責(zé)任，保留證據(jù)
購(gòu)房人在裝修完實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，要注意兩點(diǎn)：
第一，要確定該質(zhì)量問(wèn)題是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題還是裝修部分的問(wèn)題，如果是裝修的問(wèn)題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，按照行政法規(guī)的規(guī)定，裝修的保修期最低二年，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購(gòu)房人可起訴解決，不過(guò)購(gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請(qǐng)求無(wú)法得到法律的支持。
第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的保修期為二年，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人首先向開(kāi)發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延維修，購(gòu)房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購(gòu)房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理?yè)p失，例如因花時(shí)間修復(fù)而造成的誤工費(fèi)、因修復(fù)工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費(fèi)或賠償費(fèi)等，如果開(kāi)發(fā)商拒絕支付的話，購(gòu)房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修無(wú)效，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，依法可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)取?/p>
此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，要和開(kāi)發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，不要用一些什么"進(jìn)口"、"高檔"等含糊不清的詞語(yǔ)作為標(biāo)準(zhǔn);在辦理入住時(shí)，要更仔細(xì)地查看房屋的每個(gè)部分，最好是找一些專業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格;在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)都可以找開(kāi)發(fā)商解決。
