房屋出現質量問題和出現質量問題后難解決，是買房人最擔心出現的問題之一。怎樣幫助買房人去除這個困擾？買房人采取哪些措施，才能在出現這個問題后，有效地保護自己的合法權益？北京市新起點律師事務所王震律師提醒買房人，要避免房屋質量困擾，在買房過程中要注意把好“三關”。
一、簽合同時，注意約定解決質量問題的具體辦法
購房人在購買房屋簽合同時，因為此時看不到現房，往往忽視了房屋的質量。如果在入住時房屋出現了質量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時候起，購房人就應該關注房屋質量。現在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現房屋質量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內容。購房人應和開發商約定：①如果在交付房屋時，發現房屋有質量問題，購房人有權延遲辦理入住手續，不承擔違約責任；如果出現嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發商應退還全部房價款，并支付利息。②經房屋質監部門確認房屋質量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現質量問題，購房人要求解除合同無依據的情況。如果屬于一般質量問題，修復后購房人可繼續辦理入住；如果是嚴重的質量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規定的。
二、辦理入住時，先仔細驗收，后辦理入住
購房人在辦理入住時，要注意三點：第一，應要求開發商提供該房產項目的竣工驗收備案表，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內；同時開發商還應提供《住宅質量保證書》，該書規定了保修的范圍和時間，在出現質量問題時它是要求開發商履行義務的書面憑證。第二，購房人要先仔細驗收房屋，確信沒有質量問題再去辦理入住手續。第三，如果發現房屋有一般質量問題，應立即找開發商或建筑商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后才辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發現是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發商提出解除合同并賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴解決，依據新的司法解釋，法院應當支持購房人的請求。
三、入住以后，出現質量問題注意分清責任，保留證據
購房人在裝修完實際入住后，如果出現質量問題，要注意兩點：第一，要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決。提醒購房人一定要保管好當初的合同、材料清單、付款發票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質量問題，按照規定，在保修期內，購房人首先向開發商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發商予以確認，可作為以后訴訟的證據。經合理期限后，如果開發商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據和其他的書面依據，在維修完后，可以要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復而造成的誤工費，因修復工作給他人或自己造成意外傷害的醫療費或賠償費等。如果開發商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質量問題經開發商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，那么可認定為是嚴重質量問題，依法可以解除合同并要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。
此外，關于精裝修房屋如果出現質量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時，要和開發商約定好裝修的標準、樣式和具體材料的規格和品牌，在辦理入住時，要更仔細地查看房屋的每個部分，最好是找一些專業人員查看，因為房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發現問題，尤其是裝修部分材料的使用和當初合同約定的是否一致，其質量是否合格；在入住以后，如果出現質量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內，都可以找開發商解決。
