第十二條【房屋主體質(zhì)量不合格】
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
本條是關(guān)于商品房質(zhì)量不合格應如何處理的規(guī)定。
隨著我國住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)商品住宅的質(zhì)量諸多問題，已成為社會關(guān)注的焦點，商品房質(zhì)量糾紛問題亦已成為我國消費領(lǐng)域十大投訴之一。由于商品房住宅是使用年限很長的消費品，其質(zhì)量是否合格就顯得尤為重要。我們知道房屋質(zhì)量與安全問題緊密相關(guān)，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題有可能引發(fā)安全事故，由于房屋買賣的特殊性，它不僅要適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，還要受到一系列不動產(chǎn)相關(guān)法律的調(diào)整。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等。本條中所講的房屋質(zhì)量問題，其主要就涉及到《建筑法》中的很多規(guī)定。
在買賣合同中，房屋質(zhì)量合格交付是出賣人依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當事人的約定交付標的物的主要義務，該義務是法定義務，是法律直接規(guī)定的特別義務，就是說出賣人交付的標的物如果不合格，依照法律規(guī)定應承擔相應的法律責任。《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279條亦作了基本相同的規(guī)定。由于房屋建筑是較永久性的建設(shè)項目，且建筑質(zhì)量問題錯綜復雜，其既可能是勘察、設(shè)計方面的原因，亦可能是施工方面的問題。因此國家對建筑質(zhì)量的有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標準、設(shè)計文件等均作了明確規(guī)定。該規(guī)定中所稱的竣工驗收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進行的一項工作程序，也是建設(shè)過程中最后一個工序，是全面考核基本建設(shè)工作，檢查是否合乎設(shè)計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是房屋從建設(shè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)入使用的一個重要的標志，交付使用的房屋必須經(jīng)過這一環(huán)節(jié)。
在正常情況下房屋建成后，有關(guān)部門應根據(jù)《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》的規(guī)定及工程規(guī)模大小，復雜程度等組織驗收。不管是新建、擴建、改建項目及技術(shù)改造項目一律要經(jīng)過工程驗收后，方可交付使用。按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。根據(jù)《建筑法》有關(guān)規(guī)定竣工交付使用的建設(shè)項目必須符合下列要求：（1）完成工程設(shè)計和合同中規(guī)定的各項工作內(nèi)容，達到國家規(guī)定的竣工條件；（2）工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；（3）符合工程建筑設(shè)計和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；（4）有完整的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；（5）有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗報告；（6）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等等；（7）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（8）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。工程竣工驗收一般可分為初步驗收和正式驗收兩個階段進行。對大、中型和比較復雜的工程應先進行初驗，然后進行全部項目的驗收、對較小、簡單的建設(shè)項目，可以一次進行全部建設(shè)工程驗收。在驗收步驟上，一般分為驗收準備、初步驗收及正式驗收。驗收單位要根據(jù)工程規(guī)模的大小情況，組成驗收委員會或驗收組。大中型建設(shè)工程由國家批準的限額以上利用外資的工程由國家組織委托有關(guān)部門組織驗收；地方大中小型建設(shè)工程由省級主管部門組織驗收。其他小型工程由地市級主管部門或建設(shè)單位組織驗收。建筑工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的不得交付使用。建筑工程驗收合格表明工程是按照工程合同的規(guī)定履行了合同義務。可以說沒有經(jīng)過竣工驗收的建設(shè)工程，是未完成的工作成果，也可以說是未完成的工程，因為沒有證明其已經(jīng)完工的證明。因此交付使用的房屋都必須經(jīng)過竣工驗收這一環(huán)節(jié)，并且還須驗收合格，對不合格的工程不予驗收，也不得交付使用。該條中所說的房屋質(zhì)量不合格，其應包括房屋未經(jīng)驗收和經(jīng)驗收不合格兩種情況。另外該條還提到房屋交付使用后，經(jīng)核驗質(zhì)量確屬不合格的情況，這種情況一般是指房屋經(jīng)驗收合格交付使用后，但又經(jīng)核驗確屬不合格。該種情況雖然與未經(jīng)驗收和驗收不合格情況有所不同，但是對出賣人所交付的房屋和買受人所購置的房屋來說，仍然是質(zhì)量不合格的房屋，所以該條對經(jīng)驗收合格交付使用，后又經(jīng)核驗確屬不合格的，與未經(jīng)驗收交付使用及驗收不合格交付使用在處理原則上是一致的。但在審判實踐中，對經(jīng)驗收合格，交付使用的房屋，又經(jīng)核驗質(zhì)量確屬不合格的情況，在認定及具體處理中尚有一定難度（該問題將在后面詳述）。
關(guān)于本條中所稱的“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”一節(jié)，我們認為應作廣義理解，作為一個完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體，根據(jù)建筑法的規(guī)定房屋建筑工程應當包括以下內(nèi)容：房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。本條中未將各部分進行詳細列舉，一是考慮與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定中的提法相一致，再就是考慮到《建筑法》中對此亦有具體的規(guī)定。所以在適用本條規(guī)定時，一定全面理解其涵義。
《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”下面介紹一下地基基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)工程。建筑物的地基，是指支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)符載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過大，否則將會使建筑物遭到破壞，無法滿足使用要求。建筑物的基礎(chǔ)，是指結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上結(jié)構(gòu)組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎(chǔ)可以按照基礎(chǔ)埋置深度、建筑材料、基礎(chǔ)變形特征和結(jié)構(gòu)形式進行分類。以上可看出，建筑物的地基基礎(chǔ)在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用。建筑物的主體結(jié)構(gòu)是指在建筑中，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結(jié)構(gòu)要具備足夠的強度、剛度、穩(wěn)定性，用以承重建筑物上的各種荷載，建筑物主體結(jié)構(gòu)可以由一種或者多種材料構(gòu)成。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。因此保證建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量是非常重要的，建筑工程的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是政府質(zhì)量監(jiān)督的重要內(nèi)容，是建設(shè)單位或監(jiān)理單位檢查的重點，為保證建筑工程質(zhì)量，國家制定了一系列技術(shù)標準和管理標準如《建筑工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》、《建筑安裝工程施工及驗收規(guī)范》等等。
