新房子因有質(zhì)量問題推遲交付怎么賠付
王女士在高新區(qū)一樓盤買了一套100平方米的房子,在王女士購買之前,開發(fā)商告知:11層的房子本來是復(fù)式結(jié)構(gòu)的,由于中途設(shè)計變更,所以將11層的復(fù)式變成了上下的兩套平層,樓層總高變?yōu)?2層。王女士覺得變更后的房子面積適中,于是決定購買一套11層的房子。
按照合同約定,應(yīng)在今年5月底交房,但開發(fā)商以房屋質(zhì)量驗收拖延為由,將時間延期到6月底陸續(xù)交房。比王女士提前收房的同一樓層的業(yè)主,在收房時發(fā)現(xiàn)客廳上方竟有一個2-3平方米的“大洞”。據(jù)了解,這個“大洞”是當(dāng)初設(shè)計成復(fù)式結(jié)構(gòu)時連接樓上樓下的樓體通道,但是交房之前開發(fā)商居然沒有將這個洞修補(bǔ)完善。王女士介紹說:“經(jīng)過協(xié)商,開發(fā)商決定免除我們3個月的物業(yè)費(fèi)。”
王女士告訴記者:“但現(xiàn)在,由于開發(fā)商要修補(bǔ)‘大洞’,具體的交房時間從之前承諾的6月底改成現(xiàn)在的8月交房,然而因修補(bǔ)‘大洞’造成的樓盤質(zhì)量方面的賠償卻一概不提,目前開發(fā)商只賠付延遲交房所應(yīng)承擔(dān)的違約金。”
王女士咨詢律師:她比較擔(dān)心即使開發(fā)商將洞補(bǔ)上,如何判定“大洞”會不會影響住宅的整體質(zhì)量?如果影響房屋的結(jié)構(gòu)安全,怎么辦?將因樓盤質(zhì)量問題的賠償與延期交房的違約賠償,兩者分開賠償?shù)囊笫欠窈侠恚?/P>
房屋質(zhì)量問題的具體情況差異很大,出賣人承擔(dān)責(zé)任的形式、種類、法律后果也會因此不盡相同,具體可根據(jù)不同情況通過采取補(bǔ)救措施(如修復(fù)、換房)、繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、解除合同(退房)等方式進(jìn)行解決。
本案中的問題應(yīng)屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量方面的問題,判定“大洞”是否會影響住宅的整體質(zhì)量,是否會影響房屋的結(jié)構(gòu)安全,王女士可通過委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行核驗、鑒定的方式進(jìn)行。
若經(jīng)鑒定,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的,或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,王女士依法有權(quán)要求解除合同(退房),并要求出賣人賠償損失。
對于因樓盤質(zhì)量問題的賠償與延期交房的違約賠償能否同時主張的問題,應(yīng)區(qū)分不同情況處理。如果房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格,僅存在其他一般性質(zhì)量問題,未嚴(yán)重影響正常居住使用的,則王女士有權(quán)要求出賣人在承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的同時(出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,王女士可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)),要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如房屋質(zhì)量問題屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,則王女士只能主張解除合同(退房)和賠償損失,而不能同時要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
房屋質(zhì)量有問題檢測無妨后再入住
“一表”不能完全證明房子沒問題。
《建設(shè)工程竣工驗收備案表》是建設(shè)行政主管部門為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作而專門制定的一種格式文件,通常包括以下內(nèi)容:
一、工程的基本情況,包括項目名稱、地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱;
二、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見;
三、竣工驗收備案文件清單,主要包括:工程竣工驗收報告、規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收認(rèn)可文件、工程施工許可證或開工報告、工程質(zhì)量保修書、住宅質(zhì)量保證書等。
《建設(shè)工程竣工驗收備案表》又分為房屋建筑工程竣工驗收備案表和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表兩類,在本文中指前者。《建設(shè)工程竣工驗收備案表》是針對具體的整個建設(shè)工程項目的竣工驗收進(jìn)行備案、驗證的官方文件,可用于證明建設(shè)工程項目工程質(zhì)量經(jīng)竣工驗收合格、工程項目內(nèi)的房屋已具備交付條件。
但是,《建設(shè)工程竣工驗收備案表》并非建設(shè)工程項目和房屋質(zhì)量合格的唯一證據(jù),建設(shè)工程項目取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》后,同樣不能免除建設(shè)單位對建設(shè)工程負(fù)有的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任和對隱蔽的質(zhì)量問題而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
房屋是否存在質(zhì)量問題,應(yīng)以房屋是否實際存在質(zhì)量問題的事實作為評判標(biāo)準(zhǔn)。在保修期內(nèi),若出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,出賣人就應(yīng)依法承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,買受人既可以要求出賣人修復(fù)后再入住,也可在入住后再要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的,買受人還可以依法請求解除合同和賠償損失。若出賣人以交付使用的房屋所屬建設(shè)工程已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》作為抗辯理由的,買受人可委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對房屋的質(zhì)量問題和修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行鑒定(評估)的方式固定反駁證據(jù),也可以采用其他方式對房屋存在質(zhì)量問題的事實加以證實。