【案情簡(jiǎn)述】
原告：某某穎。
被告：北京美*晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：楊某玲，該公司總經(jīng)理。
原告某某穎因與被告北京美*晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱美*晟房產(chǎn)公司)發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛，向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟。
原告訴稱：原告通過(guò)簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)了被告預(yù)售的一套房屋。在辦理入住手續(xù)時(shí)原告發(fā)現(xiàn)，該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。這個(gè)鋼梁不僅遮擋窗戶，給原告造成視覺(jué)和心理障礙，還威脅原告的人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)。在原告與被告簽訂合同過(guò)程中，被告沒(méi)有以售樓處的沙盤(pán)圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個(gè)鋼梁，更沒(méi)有在購(gòu)房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書(shū)面方式要求被告解決這個(gè)問(wèn)題，但被告均以各種借口拒絕。請(qǐng)求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實(shí)。這個(gè)鋼梁是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，按照經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范。現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗(yàn)收合格。原告應(yīng)該考慮整個(gè)小區(qū)的利益，況且現(xiàn)在原告已入住，表明其對(duì)房屋的現(xiàn)狀也認(rèn)可。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
北京市大興區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：
2003年8月17日，原告某某穎與被告美*晟房產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：某某穎(買(mǎi)受人)購(gòu)買(mǎi)美*晟房產(chǎn)公司(出賣(mài)人)預(yù)售的美然·北美態(tài)度(又名“美利新世界”)E-7幢*單元50**號(hào)商品房一套，建筑面積143.4平方米，總金額567864元。2004年8月16日，美*晟房產(chǎn)公司給某某穎發(fā)出《入住通知書(shū)》，現(xiàn)在某某穎已辦理入住手續(xù)，并已交納所購(gòu)房屋價(jià)款。同月，某某穎給美*晟房產(chǎn)公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。
另查明，2003年6月30日，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院審查批準(zhǔn)的被告美*晟房產(chǎn)公司施工圖中，訴爭(zhēng)房屋外設(shè)計(jì)有裝飾鋼梁。在美*晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋而展示的沙盤(pán)圖上，訴爭(zhēng)房屋外無(wú)裝飾鋼梁。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，對(duì)客廳外存在鋼梁一事未約定。現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋經(jīng)驗(yàn)收合格，竣工圖也經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、沙盤(pán)圖照片、北京市建筑工程施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告、竣工圖等證據(jù)證實(shí)。
北京市大興區(qū)人民法院認(rèn)為：
原告某某穎與被告美*晟房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合法有效。美*晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋展示的沙盤(pán)圖，只能反映整個(gè)小區(qū)外部的總體概況，不能反映建筑設(shè)施的各個(gè)細(xì)節(jié)。因此，預(yù)售房屋外墻及室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)的施工圖、竣工圖以及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定為準(zhǔn)。經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)的竣工圖表明，訴爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且建造符合相應(yīng)建筑規(guī)范。在交接房屋時(shí)，某某穎未提出異議，并實(shí)際辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)以窗外鋼梁侵犯其人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)，造成視覺(jué)和心理障礙為由，訴請(qǐng)美*晟房產(chǎn)公司拆除該鋼梁，因無(wú)合同依據(jù)及損害后果，不予支持。
據(jù)此，北京市大興區(qū)人民法院于2005年3月20日判決：
駁回原告某某穎的訴訟請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)50元，由原告某某穎負(fù)擔(dān)。
某某穎不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴稱：1.本案是合同糾紛，雙方都應(yīng)當(dāng)按合同約定行事，法院也應(yīng)當(dāng)按合同約定解決糾紛。一審既然承認(rèn)雙方在合同中對(duì)有無(wú)橫梁并未約定，就不能對(duì)這個(gè)合同未約定的問(wèn)題添附“政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)”等條款;2.上訴人購(gòu)買(mǎi)的是期房而非現(xiàn)房，故只能依照宣傳冊(cè)、沙盤(pán)的展示來(lái)簽訂購(gòu)買(mǎi)房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前，被上訴人對(duì)有無(wú)鋼梁是清楚的，卻故意隱瞞了這一情節(jié)，已經(jīng)違約在先。以無(wú)合同依據(jù)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，是顛倒黑白;3.在入住前，被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時(shí)，上訴人是在沒(méi)有任何選擇余地的情況下，才在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上簽字，但同時(shí)在此單上對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書(shū)面異議。一審認(rèn)定上訴人在房屋交接時(shí)未提出異議，不是事實(shí)。請(qǐng)求：1.撤銷一審判決;2.判令被上訴人將裝飾橫梁上移55厘米。
美*晟房產(chǎn)公司同意一審判決。
北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：
上訴人某某穎所購(gòu)房屋之樓號(hào)，已經(jīng)由《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中表述的E-7幢*單元50**號(hào)，變更為10號(hào)樓*單元50**號(hào)。對(duì)此處房屋窗外的鋼梁，某某穎在一審中一再陳述，其已通過(guò)《業(yè)主入住驗(yàn)收單》明確提出書(shū)面異議，該《業(yè)主入住驗(yàn)收單》由被上訴人美*晟房產(chǎn)公司保存。二審中，經(jīng)法院要求，美晨房產(chǎn)公司拒不交出有某某穎簽名的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》。
經(jīng)實(shí)地觀察，訴爭(zhēng)房屋窗外的鋼梁，純屬該幢樓房外立面的裝飾造型，對(duì)樓房主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有影響。裝飾造型底部的橫梁位于5樓與6樓之間，對(duì)5樓部分房屋的窗戶造成一定程度且永久性遮擋，從而影響窗內(nèi)人的視覺(jué)感受。
除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。
二審中，上訴人某某穎提交由有資質(zhì)證書(shū)的北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司出具的一份報(bào)告。報(bào)告主要內(nèi)容為：為不影響某某穎、王永旗、吳衛(wèi)兵、韓峻巍、莫莉、劉羽、趙遠(yuǎn)昭等5樓住戶的采光，美利新世界D戶型5層房屋外裝飾鋼梁的底部橫梁以從現(xiàn)位置上移55厘米重新焊接為宜。經(jīng)質(zhì)證，對(duì)北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司的上述報(bào)告，雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。
【裁判摘要】
對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。
根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
律師提示：
業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收單上標(biāo)注說(shuō)明，如本案中所見(jiàn)，該驗(yàn)收單將成為案件審理的關(guān)鍵證據(jù)。
另外，本案勝訴的原因之一，是原告能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，變更訴訟請(qǐng)求，將拆除剛梁的請(qǐng)求變更為上移55CM重新焊接。雖然在法律程序上，上訴時(shí)變更訴請(qǐng)與法不合，但在實(shí)事求是解決問(wèn)題的大原則下，法院對(duì)此也沒(méi)有過(guò)多追究。
司法實(shí)踐中，原告一定要注意訴請(qǐng)的可執(zhí)行性，易執(zhí)行性，我們不得不說(shuō)，在法律規(guī)定之外，這是法院定奪案件勝敗的重要考量。
