期房逾期交房的處理
預(yù)售方逾期交房構(gòu)成對(duì)預(yù)售合同的違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者就賠償損失等違約責(zé)任。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。合同中沒(méi)有約定逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布，或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金底于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約數(shù)額。
逾期交房的，開(kāi)發(fā)商是否可以據(jù)此解除合同？這一問(wèn)題得看當(dāng)事人的約定和法律的規(guī)定。
1?如果預(yù)售合同中明確約定了，預(yù)售方在逾期交房時(shí)可以解除合同，則當(dāng)條件發(fā)生時(shí)理應(yīng)按約定實(shí)行；
2?根據(jù)相關(guān)的司法解釋?zhuān)瑢?duì)于逾期交房的，催告后應(yīng)給予三個(gè)月的合理期限，期限屆滿(mǎn)時(shí)仍不能按時(shí)交付的，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同方能得到法院支持；這里應(yīng)該注意的是，當(dāng)遲延交房發(fā)生后，購(gòu)房人在一年以?xún)?nèi)都沒(méi)有催告開(kāi)發(fā)商的，可以視為其放棄解除權(quán)的行使。購(gòu)房人在行使合同解除權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商自購(gòu)房人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按購(gòu)房人累計(jì)已付款的3%向其支付違約金。開(kāi)發(fā)商有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)合同的效力。
3?對(duì)于逾期交房的，購(gòu)房人要求繼續(xù)履行合同的，合同應(yīng)繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。
4?逾期不超過(guò)90日（該日期雙方約定），自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開(kāi)發(fā)商按日向購(gòu)房人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同仍可繼續(xù)履行。
應(yīng)該值得注意的是，開(kāi)發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購(gòu)房者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是購(gòu)房者沒(méi)有接收此房屋；如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開(kāi)發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了。
此外，如果開(kāi)發(fā)商將沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的房屋進(jìn)行交付時(shí)，而購(gòu)房人又接收了房屋；當(dāng)房屋實(shí)際達(dá)到交付條件時(shí)，購(gòu)房人不能以此為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因?yàn)闊o(wú)論是開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)沒(méi)有出示證明文件，還是購(gòu)房人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定；原來(lái)關(guān)于交房的約定已經(jīng)失效，購(gòu)房人不能以此來(lái)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
