陳先生和龔女士夫婦花100多萬元在海口秀英區(qū)某小區(qū)購買了一套140多平方米的房子。開發(fā)商比合同約定的交房時間提前兩個多月就通知他們收房。這本是好事，但陳先生和龔女士卻以開發(fā)商出具的驗收材料中沒有《建筑工程竣工驗收備案表》、材料不齊全為由拒絕收房。雙方因此僵持著，最終導(dǎo)致該房產(chǎn)逾期一年多未交付。陳先生和龔女士夫婦將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金。到底取得何種驗收文件才符合交房條件呢?近日，?？谛阌^(qū)法院對該案作出一審判決。
1
業(yè)主：開發(fā)商驗收材料不齊全所以未收房
陳先生和龔女士是?？谌?。2011年8月20日，他們與海南某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，花100多萬元購買該房地產(chǎn)公司當(dāng)時正在預(yù)售的位于?？谛阌^(qū)白水塘路的一套140多平方米的房產(chǎn)。雙方約定，交房的日期為2013年8月31日。
陳先生和龔女士向秀英區(qū)法院訴稱，開發(fā)商2013年6月25日通知他們收房，但并未出示收房時必須出具的驗收材料，所以當(dāng)時他們便沒有收房。兩人所說的開發(fā)商必須出具的驗收材料包括《海南省建設(shè)工程竣工驗收備案表》。開發(fā)商稱只要具備了《商品房買賣合同》第八條第三款的條件，即“取得參建單位中設(shè)計、監(jiān)理、施工與建設(shè)等四方的工程驗收記錄”就可以交房。但陳先生和龔女士認(rèn)為，國務(wù)院2000年頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”開發(fā)商必須具備建設(shè)行政主管部門出具的《海南省建設(shè)工程竣工驗收備案表》才能交付房屋。
他們還稱，雙方多次協(xié)商無果后僵持了一年左右，他們再次前往樓盤協(xié)商收房的過程中看到了售樓員出示的《海南省建設(shè)工程竣工驗收備案表》復(fù)印件，認(rèn)為已具備交房條件，但開發(fā)商卻要求他們補(bǔ)交發(fā)出收房通知書后的物業(yè)管理費(fèi)，否則便拒絕交房。同時，他們在2014年7月份臺風(fēng)“威馬遜”襲擊海口的第三天約售樓員看房時發(fā)現(xiàn)，他們所購買房屋客廳、主臥的頂部多處滲水，便要求修復(fù)。此外，小區(qū)消防設(shè)施事先無規(guī)劃建設(shè)施工。2014年8月，他們向秀英區(qū)法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償2013年9月1日至實際交房之日止的違約金，并要求對方解決房屋滲水問題。
2
開發(fā)商：已具備交房條件并提前通知收房
海口某房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定“取得參建單位中設(shè)計、監(jiān)理、施工與建設(shè)四方的工程驗收記錄”便可交付房屋。早在2013年4月20日，涉案房產(chǎn)便竣工，且經(jīng)過設(shè)計、監(jiān)理、施工與建設(shè)四方的初驗整改，經(jīng)驗收合格取得了上述四方的工程驗收記錄，隨后又取得?？谑薪ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站下發(fā)的結(jié)論為符合驗收標(biāo)準(zhǔn)的施工質(zhì)量監(jiān)督意見。據(jù)此，該合同第八條所約定的條件已經(jīng)具備。公司通知陳先生、龔女士2013年6月25日可辦理交房手續(xù)。
對于陳先生和龔女士提及的《海南省建設(shè)工程竣工驗收備案表》，該公司于2013年 6月15日便提交給?？谑凶〗ň?，并于2014年5月15日取得《海南省建筑工程竣工驗收備案證》。在此期間，公司的置業(yè)顧問每月提醒陳先生和龔女士收房，兩人也曾多次至現(xiàn)場驗房，但每次驗房后均拒絕收房，并提出一些拒絕的理由。
?？谀撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司還認(rèn)為，該公司依據(jù)購房合同第八條的規(guī)定辦理交房等有關(guān)事宜，并未違約。即使合同第八條被認(rèn)定無效，開發(fā)商在雙方對取得竣工驗收備案證的期限約定不明的情況下，已經(jīng)及時申報并在合理期限內(nèi)取得。辦理竣工驗收備案需要花費(fèi)一定時間，且恰逢?？谑蟹康禺a(chǎn)項目審批政策調(diào)整，有關(guān)部門對新規(guī)不適應(yīng)也導(dǎo)致審批期限延長，這些都并非開發(fā)商的過錯造成，且在此過程中，從未有任何機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)任何工程質(zhì)量問題，各有關(guān)部門均完全確認(rèn)2013年4月20日的竣工驗收成果。因此違約的是陳先生、龔女士，請求法院駁回兩人的起訴。
3
法院：開發(fā)商未構(gòu)成違約，駁回原告起訴
秀英區(qū)法院審理認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是，開發(fā)商主張住宅通過設(shè)計、監(jiān)理、施工、建設(shè)四方驗收合格，取得海口市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站關(guān)于×××工程施工質(zhì)量監(jiān)督的意見即達(dá)到了合格交付的標(biāo)準(zhǔn)，但陳先生和龔女士則認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該取得《工程竣工驗收備案證》才能符合交房的條件。法院認(rèn)為，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格方可交付使用，雙方在合同中約定房屋的交付的條件是該商品房取得設(shè)計、監(jiān)理、施工、建設(shè)四方驗收記錄文件。《建設(shè)工程竣工驗收備案證》屬于備案性質(zhì)材料，是工程項目竣工驗收合格后經(jīng)行政機(jī)關(guān)作出行政管理行為后的結(jié)果，因此工程竣工驗收與工程竣工驗收備案系處于不同驗收階段、由不同主體參與的行為，備案是竣工驗收合格后才進(jìn)行的。
至于備案與否并不影響竣工驗收合格的效力，本案即使開發(fā)商沒有能夠及時辦理《工程竣工驗收備案證》，也不能說明該公司交付的房產(chǎn)質(zhì)量不合格及不能夠交付使用。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在合同約定的時間內(nèi)履行交付房屋的義務(wù)，未構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。此外陳先生和龔女士要求開發(fā)商解決房屋滲水問題，但表示對房屋滲水不申請評估鑒定，法院對該訴求不予支持。
近日，?？谛阌^(qū)法院對該案作出一審判決，依法駁回陳先生和龔女士的起訴。
