●案情回放
買(mǎi)房?jī)赡旰螅拍玫健斗康禺a(chǎn)證》，周文學(xué)將某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告到法院。2003年1月27日，周文學(xué)與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》，合同約定，周文學(xué)購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商所建的位于深圳市福田區(qū)景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。
合同還約定，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2003年7月30日前，將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付周文學(xué)使用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于取得竣工驗(yàn)收證明之日起150日內(nèi)，書(shū)面通知周文學(xué)向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定通知周文學(xué)，或因開(kāi)發(fā)商原因不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，開(kāi)發(fā)商從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》之日的210天起，每日按房屋買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款的萬(wàn)分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同簽訂后，周文學(xué)依約付清了全部房款。
2003年12月15日，開(kāi)發(fā)商取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，并將房屋交給了周文學(xué)使用。這個(gè)日期比約定的交房日期延后數(shù)日，鑒于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交付所購(gòu)房屋，周文學(xué)找到地產(chǎn)商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定，周文學(xué)同意開(kāi)發(fā)商在不能按期交付房產(chǎn)使用權(quán)證的情況下，從規(guī)定入伙時(shí)間起，每延期一日即付樓款萬(wàn)分之五的50%作為違約金。周文學(xué)的違約金補(bǔ)償時(shí)間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周文學(xué)、開(kāi)發(fā)商雙方均同意所賠償?shù)倪`約金用于支付周的物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)商也履行了這個(gè)協(xié)議。
但開(kāi)發(fā)商卻未按合同約定的方式及時(shí)通知周文學(xué)辦理《房地產(chǎn)證》，至2005年3月15日，深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)才向周文學(xué)核發(fā)了《房地產(chǎn)證》。這次周文學(xué)以“地產(chǎn)商違約延期辦理《房地產(chǎn)證》”將其告到法院。
法院認(rèn)為，雙方對(duì)上述事實(shí)沒(méi)有異議，其爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于周文學(xué)與開(kāi)發(fā)商之間曾簽定了一個(gè)《協(xié)議書(shū)》。法院認(rèn)為，該《協(xié)議書(shū)》僅就開(kāi)發(fā)商不能按期交付房產(chǎn)的情況下承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題作了約定，而未對(duì)本案所涉及的逾期辦理房地產(chǎn)證違約責(zé)任進(jìn)行約定，因此，判定開(kāi)發(fā)商在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金24694元。
●律師點(diǎn)評(píng)
廣東晟典律師事務(wù)所律師黃建強(qiáng)認(rèn)為，本案之所以判定開(kāi)發(fā)商違約，賠付周文學(xué)違約金，是因?yàn)樵撻_(kāi)發(fā)商出現(xiàn)兩次違約現(xiàn)象。一次是延期交房，周文學(xué)向開(kāi)發(fā)商索賠，開(kāi)發(fā)商賠付違約金，同時(shí)轉(zhuǎn)為周文學(xué)的物業(yè)管理費(fèi)，但該開(kāi)發(fā)商在賠付周文學(xué)200多元違約金后，又補(bǔ)充限定協(xié)議稱(chēng)，雙方再不發(fā)生其他違約事宜，將不再賠付周文學(xué)其他違約金。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)條款中有混淆事實(shí)的傾向。開(kāi)發(fā)商第二次違約是延期辦理房地產(chǎn)證書(shū)，且時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商想以周文學(xué)曾與其簽有“不再因違約進(jìn)行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒(méi)有采納開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。因?yàn)闆](méi)有按約定期限把《房地產(chǎn)證》交給購(gòu)房者已屬于違約現(xiàn)象。(本版案件當(dāng)事人均為化名)
