發(fā)展商逾期辦證
張先生提出索賠
張先生在2001年購(gòu)買(mǎi)商品房一套，并與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在商品房交付使用后180天內(nèi)到有關(guān)部門(mén)備案，張先生須在360天后取得房產(chǎn)證。如果因開(kāi)發(fā)商的責(zé)任不能按時(shí)取得房產(chǎn)證的，“雙方同意按下列第3項(xiàng)處理：1.……；2.……；3.買(mǎi)受人不退房，自逾期日起出賣人以已付房?jī)r(jià)款按銀行同期貸款利率計(jì)付違約金給買(mǎi)受人，……”。
開(kāi)發(fā)商于2002年10月23日將房產(chǎn)交付張先生使用，而這套房的房產(chǎn)證直到2004年5月14日才核發(fā)。張先生認(rèn)為，導(dǎo)致延期辦證的原因在開(kāi)發(fā)商，于是向廣州仲裁委提出違約金賠償請(qǐng)求。
開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，辦理房產(chǎn)證是購(gòu)房者的責(zé)任，出賣人只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，所以延遲辦證應(yīng)由張先生承擔(dān)責(zé)任。另外，張先生沒(méi)有及時(shí)提交辦證資料和交納辦證契稅，也延遲向銀行申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，是導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證延遲的主要原因，責(zé)任應(yīng)由張先生自行承擔(dān)。
根據(jù)雙方合同中的約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在2002年10月23日交房后的360日內(nèi)，即2003年10月19日前將辦好的房產(chǎn)證交給業(yè)主，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商直到2004年5月才辦好。而且，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)能證明已經(jīng)通知業(yè)主要求提交有關(guān)材料，所以仲裁庭裁決開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約金應(yīng)該從2003年10月19日起至2004年5月13日止。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1.商品房買(mǎi)賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；2.商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日；合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
▲專家點(diǎn)評(píng) ???
不少購(gòu)房者都認(rèn)為辦理房產(chǎn)證是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)，其實(shí)這是錯(cuò)誤的理解。根據(jù)法律規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人只能是購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商的作用是協(xié)助辦理，并提供必要的證明文件。
按商品房市場(chǎng)的交易慣例，通常都是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成了竣工驗(yàn)收和權(quán)屬登記手續(xù)后，再通知購(gòu)房人提交辦理交易過(guò)戶的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)去為購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果不及時(shí)完成這道前置程序，購(gòu)房人的房地產(chǎn)權(quán)證是辦理不下來(lái)的。因此，開(kāi)發(fā)商不能以辦理房地產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者的責(zé)任，出賣人只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)為由，將逾期辦證的責(zé)任推給業(yè)主。
中介合同違約
雙倍返還定金
在廣州某房屋中介公司的介紹下，買(mǎi)家周某和業(yè)主張某達(dá)成房屋買(mǎi)賣協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，周某在當(dāng)天給了張某5000元定金，并在第二天到中介行交了第二期的5000元定金。
但是張某在收取了第一期5000元定金后，卻以房屋已被他人租賃等為由不愿賣房。仲裁庭最終裁決其沒(méi)有履行合約的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣合約》違約條款，張某應(yīng)該返還周某交付的定金5000元，并且還要向周某支付5000元的違約賠償金。
據(jù)法律專家介紹，購(gòu)房合同簽訂后的一方對(duì)合同內(nèi)容反悔，就構(gòu)成違約。對(duì)于一方的違約行為，合同另一方當(dāng)事人一方面有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，另一方面也可以要求其支付合同中規(guī)定的違約金。《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
▲專家點(diǎn)評(píng) ???
訂金與定金雖只有一字之差，卻涉及到是否需雙倍返還的重大問(wèn)題。預(yù)付訂金是訂立合同之前賣方向買(mǎi)方收取的預(yù)付性質(zhì)費(fèi)用。如果是訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)所預(yù)付的款項(xiàng)，日后還應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款。
而所謂的定金則是涉及《擔(dān)保法》的概念，是一種擔(dān)保履行的手段，具有制裁違約方并襝受害方的作用。《商品房買(mǎi)賣合同》中規(guī)定了的買(mǎi)受人所交付的款項(xiàng)才是定金。特別需要注意的是，要想在商品房買(mǎi)賣中討得兩倍的返還，必須簽訂正式合同，而且合同中還必須寫(xiě)明該款項(xiàng)是定金。
合同未約定
仲裁不支持
陳先生兩年前買(mǎi)下天河區(qū)東圃某小區(qū)住房，并和開(kāi)發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》中約定了仲裁條款，協(xié)議在合同履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方一旦協(xié)商不成，交由廣州仲裁委員會(huì)仲裁。而在當(dāng)時(shí)簽訂的《商品房預(yù)售合同》和補(bǔ)充合同中，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)維修基金作出任何約定。
陳先生所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后查詢得知，與該期房產(chǎn)有關(guān)的物業(yè)維修基金賬戶上竟然沒(méi)有任何款項(xiàng)。陳先生認(rèn)為，按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該及時(shí)足額繳納物業(yè)維修基金。陳先生作為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表多次和開(kāi)發(fā)商交涉不成后，向廣州仲裁委員會(huì)提起仲裁，請(qǐng)求裁定開(kāi)發(fā)商立即依法繳納物業(yè)維修基金(按小區(qū)二期總投資的2％)及利息。
開(kāi)發(fā)商提出，《商品房預(yù)售合同》只是對(duì)商品房的交房、付款、辦證等事項(xiàng)作了約定，而沒(méi)有物業(yè)維修基金的內(nèi)容，所以物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容。只有合同內(nèi)容才是仲裁事項(xiàng)，物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容，不屬于仲裁事項(xiàng)。
陳先生則認(rèn)為，雖然雙方?jīng)]有明確約定物業(yè)維修基金的繳交事宜，但在合同中約定了“本合同未盡事宜，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章處理”，而物業(yè)維修基金正是國(guó)家法規(guī)和廣州市規(guī)章規(guī)定的內(nèi)容，所以雙方合同其實(shí)還是對(duì)物業(yè)維修基金的問(wèn)題作出了約定。此外，物業(yè)維修基金也是商品房買(mǎi)賣合同法律關(guān)系應(yīng)有的內(nèi)容之一，所以物業(yè)維修基金屬于仲裁事項(xiàng)。
仲裁庭最終以“作為仲裁協(xié)議一方的開(kāi)發(fā)商不同意將物業(yè)維修基金糾紛納入本合同仲裁條款的管轄范圍”的原因，駁回了業(yè)主的請(qǐng)求。業(yè)主委員會(huì)后來(lái)將開(kāi)發(fā)商告上法庭，目前仍然在等待著最終的消息。
