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2005年2月3日，原告苗某發(fā)現(xiàn)家中被盜，筆記本電腦、手表、首飾以及高檔服裝和部分現(xiàn)金失竊，共計價值100余萬元。苗某隨后向公安機關(guān)報案，案件至今沒有偵破。苗某認(rèn)為，既然被告物業(yè)管理公司收取了原告的物業(yè)費，就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主在公寓中的人身和財產(chǎn)安全，而被告沒有盡到職責(zé)，保安制度不健全，沒有聘請專業(yè)的保安人員，監(jiān)控不到位，致使原告家中被盜。被告的過失行為與失竊后果存在因果關(guān)系，因此被告應(yīng)予賠償，故起訴要求被告賠償實際經(jīng)濟損失80%計80萬元。
被告物業(yè)管理公司辯稱，由于為前期物業(yè)管理，收費標(biāo)準(zhǔn)低，公司沒有經(jīng)濟能力聘請專職的保安人員，聘請的僅為物業(yè)管理員。在原告家中被盜事件中，被告沒有過錯，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)審理查明，被告物業(yè)公司是小區(qū)前期物業(yè)管理公司，自1997年始為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，前期物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。從2003年年底開始，被告開始與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)簽合同之事宜，但未與業(yè)主方達成一致意見，故沒有續(xù)簽合同。被告一直為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，直到2005年下半年撤場。原告提供物業(yè)管理服務(wù)期間，收取物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)是，按建筑面積計算每月每平方米為0.80元。失竊房屋的所有權(quán)人為原告苗某。原告在發(fā)現(xiàn)家中被盜后，向公安公關(guān)報案，公安機關(guān)予以立案，但案件至今未偵破。案件審理中，法院依據(jù)當(dāng)事人申請調(diào)取了公安機關(guān)的相關(guān)卷宗，可以反映的事實是：被告公司有保安巡邏制度，在2005年2月3日零時左右，有保安人員曾經(jīng)到原告所居住的樓層巡邏，發(fā)現(xiàn)了盜竊分子丟棄在三樓垃圾筒里的部分廚房用具。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，自1997年始被告為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同到期且業(yè)主委員會成立后，被告未與業(yè)主委員會協(xié)商一致訂立新的物業(yè)管理合同，但被告實際為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2005年下半年，故應(yīng)當(dāng)視為當(dāng)事人繼續(xù)履行前期物業(yè)委托管理合同，該期間被告與原告之間存在物業(yè)管理關(guān)系。因被告與業(yè)主委員會之間沒有書面的物業(yè)管理合同，且前期物業(yè)委托管理合同當(dāng)事人已不能提供，故法院無法認(rèn)定當(dāng)事人之間對小區(qū)物業(yè)的保安義務(wù)的約定。但是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)有為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全防范性安全保衛(wèi)義務(wù)。現(xiàn)原告要求被告承擔(dān)其財物被盜的全部經(jīng)濟損失的80%，因原告財物被盜的加害人為盜竊分子，被告的保安行為的履行與否并非刑事案件發(fā)生的直接原因，故被告的行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系，從案情看，案發(fā)當(dāng)晚，被告的保安人員已盡到巡邏的義務(wù)，在主觀上不存在過錯。綜上所述，原告要求被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償直接損失的請求，不予支持，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，判決駁回原告的全部訴訟請求。
隨著物業(yè)管理這一新興行業(yè)的發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會（業(yè)主）與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系。近年來，物業(yè)管理各主體之間的糾紛逐漸增多，并不斷出現(xiàn)新的糾紛類型，業(yè)主財物失竊等刑事案件所引起的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛即為其中一類。于此，業(yè)主若向物業(yè)公司要求賠償，就民事訴訟而言，既可提起侵權(quán)之訴，又可提起違約之訴。及本案，值得探討的主要有以下兩個問題。
一、侵權(quán)之訴抑或違約之訴
小區(qū)的安全保衛(wèi)義務(wù)，為在特定物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)提供的、以物業(yè)為依托、以維護該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主生命、健康、財產(chǎn)不受非法侵害和良好的公共秩序為服務(wù)目標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項目。民法理論中，合同的內(nèi)容由法律明文規(guī)定或以當(dāng)事人的明確約定為限，法律無規(guī)定以及當(dāng)事人未約定的事項，對合同當(dāng)事人不具有拘束力。對于物業(yè)管理企業(yè)的安全保衛(wèi)義務(wù)而言，既有法律上的強制性規(guī)定，又可為雙方約定。