小區(qū)車庫(kù)車位引起的爭(zhēng)議解決方法
在車多車位少這樣一個(gè)局面下，小區(qū)車庫(kù)車位引發(fā)爭(zhēng)議是不可避免的。引起車庫(kù)車位爭(zhēng)議的原因是多方面的，因此也應(yīng)客觀的、系統(tǒng)的、前瞻性的進(jìn)行研究解決。建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行健全和完善：
(一)前瞻性地合理提高小區(qū)車庫(kù)車位規(guī)劃建設(shè)控制指標(biāo)
造成車庫(kù)車位的糾紛的最深層次的原因之一是建設(shè)規(guī)劃的車庫(kù)車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上小車的發(fā)展速度。因此，應(yīng)在我國(guó)城市規(guī)劃建設(shè)中特別居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)中充分考慮汽車車庫(kù)車位增長(zhǎng)需求和我國(guó)土地稀缺的實(shí)際，從規(guī)劃建設(shè)源頭上解決車庫(kù)車位的不足。
(二)從法律層面明確確立車庫(kù)車位的所有權(quán)歸屬
定紛止?fàn)幍幕A(chǔ)是明確所有權(quán)歸屬。所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等其他衍生權(quán)利的基礎(chǔ)。此問(wèn)題若不明確，會(huì)引發(fā)諸多糾紛和矛盾。筆者建議從國(guó)家法律的高度完善目前車庫(kù)車位所有權(quán)制度的缺陷，對(duì)此作出全面清晰的界定。
1.明確開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃車庫(kù)車位獨(dú)立的原始所有權(quán)
法律應(yīng)明確規(guī)定按規(guī)劃建造的每一車庫(kù)車位，與房屋單元一樣是獨(dú)立的建筑單元，開(kāi)發(fā)商因合法建造而對(duì)其取得獨(dú)立的原始所有權(quán)。
2.開(kāi)發(fā)商對(duì)依法投資建設(shè)的人防工程享有獨(dú)立的原始所有權(quán)
對(duì)人防工程的所有權(quán)至今法律沒(méi)有明確規(guī)定，導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)此做法不一。有學(xué)者認(rèn)為因不繳納土地使用費(fèi)，該部分應(yīng)由國(guó)家所有。筆者不認(rèn)同該觀點(diǎn)。該部分在戰(zhàn)時(shí)應(yīng)無(wú)條件由國(guó)家征用，由此國(guó)家才對(duì)此減免土地使用費(fèi)，因此，該部分相對(duì)于國(guó)家也是有對(duì)價(jià)的。法律應(yīng)明確規(guī)定依法投資建設(shè)的人防工程的原始所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商所有，平時(shí)用于車庫(kù)車位的要經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)同意，并不得影響其人防功能。該部分的所有權(quán)與規(guī)劃的獨(dú)立的車庫(kù)車位的所有權(quán)一樣具有獨(dú)立性，可以單獨(dú)進(jìn)行買賣等方式進(jìn)行處分。
3.明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商擁有獨(dú)立原始所有權(quán)的車庫(kù)車位的建設(shè)成本單獨(dú)核算、建筑面積單獨(dú)計(jì)算、分?jǐn)偼恋孛娣e單獨(dú)計(jì)算。
4. 明確界定業(yè)主共有的車庫(kù)車位的范圍
《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定占有業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但對(duì)于其他場(chǎng)地沒(méi)有明確說(shuō)明。目前我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)小區(qū)中業(yè)主共有的部位界定的還不夠全面清晰，導(dǎo)致部分物業(yè)權(quán)屬不清，糾紛不斷。如建筑在地下的人防工程和首層架空層(防潮層)等部分的所有權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定歸屬。
人防工程上文已經(jīng)提出筆者的觀點(diǎn)。首層架空層與人防工程同樣法理應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商所有。小區(qū)車庫(kù)車位引起的爭(zhēng)議解決方法(2) 來(lái)源：未知 作者：張瑞群 時(shí)間：2010-11-16
(三)健全車庫(kù)車位的物權(quán)登記公示制度
車庫(kù)車位所有權(quán)或使用權(quán)已成為一種獨(dú)立存在的重要的區(qū)分建筑物物權(quán)。為此必須設(shè)定其恰當(dāng)?shù)牡怯浌局贫龋允乖撐餀?quán)取得排他性的物權(quán)屬性，有效保障其進(jìn)入財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)產(chǎn)的有效配置和價(jià)值體現(xiàn)。
由于國(guó)家法律法規(guī)層面沒(méi)有對(duì)車庫(kù)車位的登記制度進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，造成全國(guó)各地不同的規(guī)定和實(shí)務(wù)操作。如上海和廣州等地已經(jīng)對(duì)車庫(kù)車位進(jìn)行物權(quán)登記發(fā)證制度，而其他地方車庫(kù)車位還是無(wú)證的狀態(tài)。
因此，筆者建議借鑒總結(jié)各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從國(guó)家法律法規(guī)的層次明確規(guī)定規(guī)劃的車庫(kù)車位和人防工程改造的車庫(kù)車位的產(chǎn)權(quán)登記適用普通房地產(chǎn)登記制度，可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證，但人防工程改作的車庫(kù)車位應(yīng)特別注明人防工程的注意事項(xiàng)及權(quán)利限制。
對(duì)于利用業(yè)主公共道路等場(chǎng)地停車的車位，因其沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，不能辦理所有權(quán)登記，可按規(guī)定在有關(guān)管理部門備案。
(四)明確業(yè)主對(duì)車庫(kù)車位優(yōu)先滿足權(quán)的具體措施
根據(jù)《物權(quán)法》第39條的規(guī)定，一般物權(quán)所有權(quán)人有權(quán)對(duì)其物進(jìn)行占有、使用、受益、處分的自由權(quán)利。但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，停車位實(shí)質(zhì)上是一種與生活必需品幾乎同樣重要的資源。這項(xiàng)極為重要的資源如果被小區(qū)業(yè)主以外的他人控制，他人就能夠以此來(lái)盤剝業(yè)主以謀取高額的壟斷租金或者壟斷利潤(rùn)。這既嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益，也違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平交易、自由競(jìng)爭(zhēng)的基本原則。不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)或者停車位的所有權(quán)，就是要避免小區(qū)業(yè)主以外的其他人對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫(kù)或者停車位所有權(quán)的壟斷進(jìn)而向業(yè)主收取高額費(fèi)用。因此應(yīng)當(dāng)對(duì)其處分權(quán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗啤Ｒ蛟撓拗剖菍?duì)物權(quán)基本權(quán)利的限制，應(yīng)從法律、法規(guī)的高度進(jìn)行規(guī)定，不應(yīng)是地方法規(guī)或部門規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。筆者建議從以下幾方面進(jìn)行合理限制：
1. 所有權(quán)處分的限制
為從根本上禁止小區(qū)外的人占用本小區(qū)的稀缺資源，擾亂小區(qū)正常生活秩序，有效防止小區(qū)外的人炒買炒賣車庫(kù)車位的現(xiàn)象的發(fā)生，國(guó)家法律法規(guī)應(yīng)明確禁止將小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)車位出售、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與等形式轉(zhuǎn)給小區(qū)業(yè)主以外的單位和個(gè)人。
2. 使用權(quán)處分的限制
小區(qū)的車庫(kù)車位應(yīng)首先出租給本小區(qū)的業(yè)主或物業(yè)使用人，有空余的可以臨時(shí)出租給小區(qū)以外的人，但小區(qū)業(yè)主如有需要，應(yīng)隨時(shí)終止對(duì)外的租賃關(guān)系。
3.業(yè)主購(gòu)買和租賃的選擇權(quán)
明確規(guī)定業(yè)主對(duì)本小區(qū)車庫(kù)車位可以選擇購(gòu)買或租賃的權(quán)利，不得只售不租，或只租不售。小區(qū)車庫(kù)車位引起的爭(zhēng)議解決方法(3) 來(lái)源：未知 作者：張瑞群 時(shí)間：2010-11-16
4.嚴(yán)格禁止擅自改變車庫(kù)車位的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途
為杜絕將車庫(kù)車位改做它用的現(xiàn)象，應(yīng)明確禁止改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，并應(yīng)明確對(duì)違規(guī)行為的有效處罰措施。
(五)保障業(yè)主內(nèi)部對(duì)車庫(kù)車位購(gòu)買、使用的公平權(quán)
為防止業(yè)主內(nèi)部的不公平情況的發(fā)生，建議從以下方面進(jìn)行保障：
1. 保障業(yè)主知情權(quán)
借鑒廣州市等地的做法，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)將本小區(qū)車庫(kù)車位數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價(jià)等基本情況向購(gòu)房人明確告知，并在購(gòu)房合同中載明。
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫(kù)數(shù)量無(wú)法滿足本項(xiàng)目業(yè)主需要的，應(yīng)采取搖珠的公開(kāi)方式出售、出租。車庫(kù)車位的數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每套房屋只能配套購(gòu)買或租用一個(gè)車位或車庫(kù)。車庫(kù)車位有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用。
