一、樓頂廣告牌的設置權歸誰所有?
樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂?shù)乃袡鄽w誰所有。《商品房買賣合同》(示范文本)中就有關于外墻面及樓頂使用權的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會同意。
不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權，沒有權利擅自允許他人進行利用。
二、樓頂廣告牌的設置收益權歸誰所有?
1、約定歸全體業(yè)主所有的情況
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過業(yè)主委員會同意，安裝廣告牌必須不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)主委員會所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳使用的廣告牌，只能征得業(yè)主委員會同意，并不能影響業(yè)主的正常生活，這種情況下是不需要向業(yè)主委員會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方。
2、約定歸開發(fā)商所有的情況
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸于開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主委員會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費全部屬于開發(fā)商所有。
3、雙方?jīng)]有約定的情況
如果雙方對樓宇的屋面使用權、外墻面使用權歸誰享有沒有約定，針對這種情況如何處理目前并沒有明確規(guī)定，不能當然的認為歸開發(fā)商或物業(yè)管理公司享有。
從法律角度分析，業(yè)主在購買房屋時，在其購房價款中已經(jīng)包含了公共建筑的分攤價款，那么購房人應是公共建筑的產(chǎn)權共有人。樓房的屋頂作為該樓房的公共建筑部分，其產(chǎn)權應當屬于該樓房的各產(chǎn)權人。那么開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用，開發(fā)商對此經(jīng)營時，需要征得房屋所有共有人同意后才可以進行。并且對經(jīng)營所得的收益，應與全體業(yè)主按約定的比例分成。
結合以上分析，購房者在簽訂購房合同時，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權約定歸全體業(yè)主所有，特別是對于在中心城區(qū)以及那些臨街的樓宇，因為這關系到每個業(yè)主的切身利益。
