具體來講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。房企納入營改增試點(diǎn)范圍以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，特別是公共配套設(shè)施的處置，其增值稅納稅申報是重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。房企納稅人需把握公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧，謹(jǐn)慎操作營改增新稅政下的相關(guān)納稅申報事宜。房企公共配套設(shè)施增值稅事項(xiàng)新稅政的明確，主要來源于以下了5個與之相關(guān)的稅收政策法規(guī)，包括《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實(shí)施營改增試點(diǎn)，從容適應(yīng)新稅制，提高稅務(wù)遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設(shè)施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學(xué)習(xí)參考和納稅申報操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設(shè)施項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計(jì)銷售額
?。ㄒ唬┘{稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的、未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、無償贈與地方政府和公用事業(yè)單位以外其他單位的，企業(yè)自用的建造固定資產(chǎn)處理，非自用的按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。這里按按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，是指收入作為計(jì)稅收入，成本作為計(jì)稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價款。
（三）銷售額計(jì)算公式：
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（四）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
1.當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
3.支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
4.在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
▌稅事二：公共配套設(shè)施無償移交給政府三種情形視同銷售
?。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施在可售面積之內(nèi)的視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
?。ǘ﹩为?dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅?！炯游⑿牛篺dccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
?。ㄈ┕才涮自O(shè)施無償移交，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)按約定將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象除外,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與政府部門的具體合同內(nèi)容進(jìn)行判定：如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，符合36號文相關(guān)規(guī)定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
（四）視同銷售銷售額的確定
1.當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格；
2.最近時期同類貨物的平均銷售價格；
3.組成計(jì)稅價格:組成計(jì)稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費(fèi)稅稅額
（五）視同銷售價格異常按順序確定銷售額
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
3.按照組成計(jì)稅價格確定。組成計(jì)稅價格的公式為：
組成計(jì)稅價格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業(yè)的公共配套設(shè)施無償贈與不作視同銷售處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象”的無償贈與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據(jù)是應(yīng)政府的要求而建造的，同樣不屬于規(guī)定的“無償贈送”行為，而應(yīng)視為“為取得土地使用權(quán)支付的對價”，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設(shè)施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。
2.小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
具體來講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。房企納入營改增試點(diǎn)范圍以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，特別是公共配套設(shè)施的處置，其增值稅納稅申報是重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。房企納稅人需把握公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧，謹(jǐn)慎操作營改增新稅政下的相關(guān)納稅申報事宜。房企公共配套設(shè)施增值稅事項(xiàng)新稅政的明確，主要來源于以下了5個與之相關(guān)的稅收政策法規(guī)，包括《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實(shí)施營改增試點(diǎn)，從容適應(yīng)新稅制，提高稅務(wù)遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設(shè)施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學(xué)習(xí)參考和納稅申報操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設(shè)施項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計(jì)銷售額
?。ㄒ唬┘{稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的、未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、無償贈與地方政府和公用事業(yè)單位以外其他單位的，企業(yè)自用的建造固定資產(chǎn)處理，非自用的按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。這里按按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，是指收入作為計(jì)稅收入，成本作為計(jì)稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價款。
（三）銷售額計(jì)算公式：
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（四）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
1.當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
3.支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
4.在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
▌稅事二：公共配套設(shè)施無償移交給政府三種情形視同銷售
（一）公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)的視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
?。ǘ﹩为?dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
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房地產(chǎn)企業(yè)按約定將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象除外,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與政府部門的具體合同內(nèi)容進(jìn)行判定：如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，符合36號文相關(guān)規(guī)定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
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1.當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格；
2.最近時期同類貨物的平均銷售價格；
3.組成計(jì)稅價格:組成計(jì)稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費(fèi)稅稅額
?。ㄎ澹┮曂N售價格異常按順序確定銷售額
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
3.按照組成計(jì)稅價格確定。組成計(jì)稅價格的公式為：
組成計(jì)稅價格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業(yè)的公共配套設(shè)施無償贈與不作視同銷售處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象”的無償贈與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據(jù)是應(yīng)政府的要求而建造的，同樣不屬于規(guī)定的“無償贈送”行為，而應(yīng)視為“為取得土地使用權(quán)支付的對價”，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設(shè)施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。
2.小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
3.境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
（三）不動產(chǎn)租賃服務(wù)范疇
不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。不動產(chǎn)租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。
(一)融資租賃服務(wù)：是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。融資性售后回租不按照融資租賃服務(wù)繳納增值稅。
(二)經(jīng)營租賃服務(wù)：是指在約定時間內(nèi)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用、且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。
▌稅事五：公共配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅額十一種情形可抵扣
進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購進(jìn)原輔材料、銷售產(chǎn)品發(fā)生的稅額后，在計(jì)算應(yīng)繳稅額時，在銷項(xiàng)增值稅中應(yīng)減去的進(jìn)項(xiàng)增值稅額。營改增后公共配套支出取得的增值稅專用發(fā)票，屬于下列七種情形的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
（一）增值稅專用發(fā)票，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。
（二）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（三）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。
（四）完稅憑證，從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（五）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)服務(wù)發(fā)生規(guī)定情形的。
?。┎粍赢a(chǎn)在建工程。
?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目。
▌稅事六：公共配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分期抵扣規(guī)定
《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》國家稅務(wù)總局公告2016年第15號明確，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
▌稅事七：增值稅銷售額建筑面積，不包括未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積
當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。土地價款扣除中的建筑面積問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）明確：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
▌稅事八：地下車位永久租賃行為應(yīng)按銷售不動產(chǎn)處理
合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，應(yīng)當(dāng)視同銷售，按照繳11%的稅率繳納增值稅。對地下車位永久租賃行為，按財(cái)稅〔2016〕36號文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。《合同法》規(guī)定了租賃合同的最高期限為20年，租賃合同超過20年無效。對《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當(dāng)時的法律規(guī)定；當(dāng)時沒有法律規(guī)定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。對于當(dāng)時沒有法律規(guī)定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長時限為20年。39.地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？
▌稅事九：地下車位出租、轉(zhuǎn)讓、移交納稅申報各不同
?。ㄒ唬┑叵萝囄挥糜诔鲎猓床粍赢a(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
（二）地下車位用于轉(zhuǎn)讓，房開企業(yè)單獨(dú)作價轉(zhuǎn)讓其永久使用權(quán)，按銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。對于出售沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位，雖然購買方并未取得完全的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)，但本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則，并從尊重交易雙方習(xí)慣出發(fā)，可暫按照出售不動產(chǎn)進(jìn)行處理。
?。ㄈ┑叵萝囄灰平唤o業(yè)主，無償移交給業(yè)主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。
▌稅事一：單獨(dú)作價地下車位作為可售面積扣除土地價款
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（二）單獨(dú)作價，是指為單獨(dú)簽訂銷售或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的合同，并收款價款或永久使用費(fèi)。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，包括單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
?。ㄋ模┑叵萝囄坏匿N售或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則應(yīng)按“當(dāng)期允許扣除的土地款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價款”公式計(jì)算允許扣除的土地價款。
