開發(fā)商給業(yè)主1份承諾書，把樓頂無證的兩間夾層(實屬違章建筑)約定4年后售給業(yè)主，可后來又沒有兌現(xiàn)承諾，將該夾層移作他用。為此，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。今天，浙江省臺州市黃巖區(qū)人民法院對這起商品房預(yù)售合同糾紛案作出一審判決，解除被告佳悅公司出具給王某等6原告的承諾書，并賠償原告違約損失1.92萬元。
2002年2月25日，佳悅公司出具給王某為代表的6原告1份承諾書。該承諾書載明：在佳悅大廈變電房頂上三層樓夾層兩間，合計128平方米，4年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓，4年使用期滿，售給王某，價格每平方米按1000元計算，其中南面變電房頂上三層樓夾層有房產(chǎn)權(quán)證，僅限公司自用，不得借給他人使用。2002年5月1日至2006年5月1日期滿后可以繼續(xù)使用，付給租金。
上述承諾書出具后，王某等6原告于次日向佳悅公司購買佳悅大廈三層樓全部層面，分別簽訂商品房買賣合同，將承諾書附在6份合同后面并有佳悅公司的印章作騎縫章。2004年9月16日，佳悅公司未經(jīng)王某等6原告同意，將南面三層樓夾層40.56平方米移交給業(yè)主委員會作物業(yè)用房。4年期滿后，王某等6原告與佳悅公司交涉，要求佳悅公司按承諾書履行無果后訴至法院。
王某等6原告在向法院申請鑒定評估的同時，又委托某會計事務(wù)所進(jìn)行評估。6原告認(rèn)為，佳悅公司在承諾到期后，多次以種種理由推脫，未按約轉(zhuǎn)讓房屋，故請求判令解除2002年2月25日其與佳悅公司的承諾書，并要求佳悅公司賠償其房屋差價24.2萬元及評估費2000元。
佳悅公司則辯稱，王某等6原告要求其賠償損失不成立，違約賠償必須以合法的承諾書為前提條件，而承諾書中所稱的佳悅大廈變電房頂上三層夾層兩間128平方米無房產(chǎn)證、土地證，未經(jīng)規(guī)劃同意，屬違章建筑，不得進(jìn)行市場交易，此承諾書是無效的，故應(yīng)按過錯的責(zé)任進(jìn)行賠償。6原告向法院提出評估的同時又向其他評估機(jī)構(gòu)提出評估的行為無效，造成的費用6原告自負(fù)。要求駁回6原告的訴訟請求。
法院查明，佳悅大廈變電房頂上北面三層樓夾層一間沒房產(chǎn)證、土地證。
法規(guī)鏈接
合同法第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
法官說法
雙方均有過錯判合理賠償
主審法官認(rèn)為，佳悅公司將變電房頂上三層樓的夾層兩間出售給王某等6原告，當(dāng)時雙方對南面的三層樓夾層的意思表示真實，其效力應(yīng)予認(rèn)定。對北面的三層樓夾層，雙方是明知沒有產(chǎn)權(quán)證，按規(guī)定沒有產(chǎn)權(quán)證不能進(jìn)行交易，其效力不予認(rèn)定。對承諾書有效部分的約定，雙方應(yīng)依約履行。
佳悅公司將承諾給6原告南面三層樓夾層移交給業(yè)主委員會，導(dǎo)致承諾書中雙方約定的目的無法實現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張佳悅公司出具的承諾書無效，其行為違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約。佳悅公司的違約行為導(dǎo)致守約方喪失購買的機(jī)會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，佳悅公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照承諾書的約定繼續(xù)履行北面三層樓夾層沒有產(chǎn)權(quán)證不得進(jìn)行交易，因此，佳悅公司出具給6原告的承諾書應(yīng)予解除，佳悅公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。承諾書與買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，考慮本案的實際情況，酌情由佳悅公司賠償6原告1.92萬元，6原告要求佳悅公司按照市場價賠償其經(jīng)濟(jì)損失及承擔(dān)評估費，但6原告也明知承諾書中的房屋是夾層，未經(jīng)規(guī)劃立項，接受該買賣也有過錯，6原告主張賠償金額的合理部分法院予以支持。故依法作出以上判決。
