房屋租賃糾紛在市民日常生活、經(jīng)營中很常見，也是很多老百姓非常關(guān)心的問題。最近，江蘇省高級人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，就一房多租使用權(quán)歸誰、優(yōu)先購買權(quán)怎么行使、“二房東”轉(zhuǎn)租行不行、租房裝修權(quán)益界定等熱點問題，統(tǒng)一了裁量標準。這一新規(guī)對解決房屋租賃糾紛會帶來怎樣的影響?市民在租房活動中遇到糾紛應當怎樣合法合理的解決?昨天，三位法律人士做客晚報政法熱線，為廣大讀者提供了專業(yè)的解答。
嘉賓檔案
龔某：虎丘區(qū)人民法院民一庭審判長
高某琴：虎丘區(qū)人民法院民一庭法官
龐某春：江蘇政緯律師事務(wù)所合伙人律師
熱線摘錄
承租人什么情況下
有優(yōu)先購買權(quán)
劉先生：我承租了一套門面房，房東后將房屋出售給了其他人，這事直到最近新的房主向我收取房租時我才知道，房東說他曾在我店面門口張貼了通知，另外，我后來才知道房東將房屋賣給他的一個親戚，這種情況下，我能否主張該房屋的優(yōu)先購買權(quán)?
龔某：按照法律規(guī)定，出租方將房屋出售給第三人必須以書面方式通知承租人，出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人與授權(quán)代理人的除外。雖然你的房東說張貼了通知，但實際并不發(fā)生通知的法律后果。
出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
另外，法律規(guī)定，承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。所以，如果查實你租賃的門面房確實是出售給出租人的親屬，且出售的價格是由于親屬關(guān)系較為便宜，則你就不能主張優(yōu)先購買權(quán)。
房客三個月沒交錢我能否解除合同
陳先生：我的房屋租給一外地的住客，簽訂了一份租賃合同，租期一年，他住了半年，現(xiàn)在已有三個月沒交房租了，前幾天去收房租，他已經(jīng)搬掉了，我可否解除租賃合同并要求房客賠償我的損失?
高某琴：按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個月，你須履行催告的義務(wù)，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。當然，新的規(guī)定對出租人享有的解除權(quán)進一步進行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復原狀的;另外，經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。
承租人轉(zhuǎn)租獲利房東可主張差額租金
張先生：本人有一套門面房出租給個體老板王先生經(jīng)營服裝店，雙方簽訂了租賃合同，合同期限為三年，現(xiàn)已履行了一年，但近期發(fā)現(xiàn)經(jīng)營的人不是王老板，而是由王先生轉(zhuǎn)租給了李小姐，且租金是我租給他的一倍，我把原合同找出一看發(fā)現(xiàn)租賃合同中沒有約定是否可以轉(zhuǎn)租，請問，王老板是否可以將我的房屋轉(zhuǎn)租?對王先生轉(zhuǎn)租獲取的租金，我能否主張得到差額租金收益?
龐某春：根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)租須取得出租人的同意。而江蘇省高院新頒布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定，對于未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租房屋，出租人可解除與承租人簽訂的租賃合同，同時可要求承租人返還向第三人收取的超過出租人應收租金部分的利益。所以你可以按照規(guī)定向王老板主張其多收取的租金收益。
房東一房多租我該怎么辦
曹女士：我前兩天在高新區(qū)承租了一套住房，與房東簽訂了房屋租賃協(xié)議，在準備入住時發(fā)現(xiàn)房主已將房屋出租給另一位房客，現(xiàn)在該房客已居住在房屋內(nèi)，我是否享有租賃權(quán)利?
龐某春：根據(jù)法律規(guī)定，你與房主簽訂的房屋租賃協(xié)議是生效的協(xié)議，但對于房屋的租賃權(quán)，原有法律未做明確規(guī)定，但新的省高院意見中規(guī)定，出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：
首先是占有租賃房屋的承租人，其次是最先支付租金的承租人，最后是生效在先合同的承租人。按照你這種情況，你并不能實際取得房屋租賃權(quán)。
嘉賓訪談
《意見》規(guī)定明確細致簽租房合同時要更規(guī)范
房屋租賃引發(fā)的糾紛也是很多市民曾經(jīng)遇到的麻煩事，龔某法官認為，省高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》的出臺，對以往老百姓經(jīng)常遇到的一些存在法律爭議性的典型問題統(tǒng)一了一個明確的裁量標準，可操作性也更強，比如對房客欠付租金多長時間可以解除合同;承租人提前解除合同，房屋空置時間的收益賠償;承租人的優(yōu)先購買權(quán);租房裝修權(quán)益的界定、未辦產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃等諸多熱點問題進行了更詳細的規(guī)定，有利于解決實際糾紛中的疑難問題。因此，對于老百姓來說，《意見》的實施也讓出租人、承租人雙方在簽訂房屋租賃合同前需要多了解相關(guān)法律知識，簽訂的合同需要更加規(guī)范，這樣才能在萬一發(fā)生糾紛后最大程度地保護自己的合法權(quán)益。
