出租人將違章建筑房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效?
案情簡(jiǎn)介
2005年6月11日，原告張某豐與被告孫某平簽訂一份房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議約定，原告張某豐將位于上海市浦東區(qū)東平路1號(hào)華光小區(qū)旁邊的建筑面積總計(jì)830平方米的房屋出租給被告孫某平使用，每月租金3萬(wàn)元，按季結(jié)算，租期截至2009年12月30日。房屋租賃協(xié)議簽訂后，原告張某豐依約向被告交付房屋，被告孫某平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3萬(wàn)元。
被告孫某平取得上述房屋后，與第某人投資開(kāi)辦上海市愛(ài)心敬老院(該院依法取得政府頒發(fā)的許可證，系合法設(shè)立)，由被告孫某平與第某人愛(ài)心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期間，被告孫某平僅僅向原告支付房租3萬(wàn)元，經(jīng)原告多次催討，但被告以愛(ài)心敬老院投資太多，現(xiàn)無(wú)法籌款支付房租，并表示在年底之前付清房租。原告系老年人，見(jiàn)被告所做的事情是為社會(huì)做公益事業(yè)，遂同意被告暫緩支付房屋租金的請(qǐng)求。
2006年9月12日，上海市浦東區(qū)規(guī)劃土地管理局通知第某人愛(ài)心敬老院，原告張某豐出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，系違法建筑，要求第某人在限期內(nèi)予以搬出并自動(dòng)拆除，否則將申請(qǐng)法院強(qiáng)制予以拆除，并承擔(dān)相關(guān)的拆除費(fèi)用。據(jù)此，被告孫某平遂找到原告問(wèn)其原委，原告承認(rèn)其出租的房屋沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但其與被告之間的租賃關(guān)系是受到法律保護(hù)的，遂要求被告將拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒絕，雙方由此產(chǎn)生糾紛。
原告張某豐認(rèn)為，2005年6月11日，與被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，系雙方真實(shí)的意思表示，協(xié)議條款亦經(jīng)雙方共同協(xié)商確定，應(yīng)屬有效協(xié)議，理應(yīng)受到法律的保護(hù)和支持。現(xiàn)本人已經(jīng)根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議將房屋交付給被告使用，而被告也曾支付部分租金，后由于被告投資敬老院出現(xiàn)資金緊張未付租金，因被告所做事情是為社會(huì)做貢獻(xiàn)，遂取得本人的理解，同意被告暫緩支付房租，但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何況，雖然本人出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證是事實(shí)，但與被告承租實(shí)際使用房屋、支付房屋租金之間沒(méi)有任何關(guān)系，而且被告在承租期間也實(shí)際居住使用了承租房屋，被告理應(yīng)向本人支付剩余的房屋租金。可見(jiàn)，被告不支付房屋租金的行為，是違反法律法規(guī)規(guī)定的，損害了本人的經(jīng)濟(jì)利益，故被告應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議的約定支付本人至2006年10月11日止期間(共16個(gè)月)的租金45萬(wàn)元;
被告孫某平認(rèn)為，雙方簽訂有房屋租賃協(xié)議屬實(shí)，但原告出租的房屋系違法建筑，原告無(wú)合法房屋產(chǎn)權(quán)證或其他建房手續(xù)，而且原告在出租房屋時(shí)，亦沒(méi)有將房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)告知本人，存有欺騙之行為。故該房屋租賃協(xié)議是違法的，不具有任何法律效力，而且根據(jù)法律的規(guī)定，該協(xié)議亦是自始無(wú)效的。更何況，造成協(xié)議無(wú)效的責(zé)任在于原告一方，本人在主觀上沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。可見(jiàn)，原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，本人不應(yīng)承擔(dān)支付剩余的租金，故請(qǐng)法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法院判決
上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告對(duì)系爭(zhēng)房屋無(wú)權(quán)屬證明或其他合法建房手續(xù)，出租的房屋系違法建筑。《城市房屋租賃管理辦法》第6條第5項(xiàng)規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租。此規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，租賃雙方當(dāng)事人不得違反。故本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋租賃協(xié)議違反了上述有關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議。而且造成該協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任在于原告，但被告在簽訂房屋租賃合同時(shí)未嚴(yán)格審查原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利是否完整，也存有一定過(guò)錯(cuò)。現(xiàn)原告就違法建筑房屋出租的行為要求被告支付租金的訴請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，不予支持。原告現(xiàn)已收取的租金，屬非法所得，應(yīng)予收繳;被告承租涉訟房屋使用至今，但未支付的租金，屬雙方約定取得的非法所得，應(yīng)當(dāng)予以收繳。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第58條、第61條之規(guī)定，判決如下：
