承租人擅自改變房屋租賃用途并長期拖欠房租，出租人是否有權單方解除房屋租賃合同?
案情簡介
于某和白某系同鄉，于某租住的某市沿江北路130號房屋兩間，系白某之私人房產。2003年12月24日，白某的母親將房子交予于某居住。由于于某與白某對房屋的租賃有不同意見，矛盾不斷，直至2004年9月，在房管部門的干預下，雙方訂立了租賃契約，月租金600元。訂立房屋租賃契約后，雙方矛盾依然存在，于某一直拖欠房屋租金。
2005年5月24日，房管部門鑒定該房屬于危房，需翻建修繕。2005年8月，白某在于某未將房屋騰空的情況下，將屋頂部分拆毀，致使屋內部分物品受到不同程度的損壞。于某在使用該房期間，曾經將該房做過操作間。為此，于某要求白某按房管部門的通知修房。白某則認為于某未經其同意私自將房屋當作營業用房，并且不按時交納房租、水費，而他是按房管部門的通知要求修房的，不存在損害賠償的問題，于某應當補交所欠房租和水費，并要求解除雙方的租賃合同，將房屋收回自用。后居委會出面調解，但因雙方各持己見，未達成一致意見。
1999年1月10日，于某起訴到某市人民法院，請求法院判令白某承擔對自己財產所造成的損失。白某提出反訴要求于某騰房并解除房屋租賃合同。
法院判決
某市人民法院經審理認為，出租人白某和承租人于某是在房管部門的干預下訂立房屋租賃契約的，該契約符合法律的規定，應當合法有效。于某擅自改變租賃用途和拖欠房租是違反法律和合同的行為，白某有權解除房屋租賃契約。根據《城市私有房屋管理條例》第16條第2款、第21條、第52條，《中華人民共和國民法通則》第131條之規定，判決如下：
一、白某應當賠償于某所遭受的財產損失;
二、解除白某與于某之間的房屋租賃契約;
三、于某應當支付所拖欠的租金，并支付滯納金。
爭議焦點
1.如何認定和理解房屋租賃合同中出租人、承租人之間的權利和義務?
2.承租人擅自改變房屋租賃用途并長期拖欠房租，出租人是否有權單方解除房屋租賃合同?
律師點評
一、房屋租賃合同中出租人、承租人之間的權利和義務。
房屋租賃是房屋出租人(一般是房屋所有權人)和承租人之間的一種民事法律行為。《城市房地產管理法》第52條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
關于房屋租賃合同，我國《城市房地產管理法》第53條規定了租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款。國家建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》對合同條款做了更為明確的規定，根據該《辦法》第9條之規定，房屋租賃合同應當具備下列條款：(1)當事人姓名或者名稱及住所;(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施情況;(3)租賃用途;(4)租賃期限;(5)租金及支付方式;(6)房屋修繕責任;(7)轉租的約定;(8)變更和解除合同的條件;(9)當事人約定的其他條款，如違約責任條款等。
房屋租賃合同的雙方當事人，一方為出租人，另一方為承租人。出租人是在房屋租賃關系中提供房屋給他方使用的一方，是房屋租賃關系的一方主體。出租人可以是自然人，也可以是法人或非法人團體;可以是房屋的所有人，也可以是國家授權行使房屋所有權的法人。即出租人必須是所有權人或經所有權人授權的人。如果不是房屋所有權人，對房屋只有使用權或占有權及其他權利，則不能成為出租人。如承租人或抵押權人即不能成為出租人。承租人是在房屋租賃關系中使用房屋并交付租金的一方當事人，是房屋租賃法律關系的另一方主體。承租人可以是個人，也可以是集體。本案中出租人白某系該房屋之所有人，他與承租人于某都是自然人。雙方構成該房屋租賃合同的當事人。
