租房時發(fā)生房屋租賃糾紛應(yīng)該怎么處理呢?首先需要了解房屋租賃糾紛的形式以及類型。本文詳細(xì)介紹房屋租賃糾紛的表現(xiàn)形式和主要類型，為您分析處理房屋租賃糾紛的辦法。
租賃糾紛的發(fā)生大概有以下幾種形式：
其一，惡意拖欠，這一類案件占比例不太多;
其二，承租人違約導(dǎo)致糾紛，有的是承租人生意方面出現(xiàn)問題，無能力支付租金，這一類糾紛占30%左右;
其三，因為房屋改變功能的問題，有的本來使用功能是住宅廠房，有的承租人用作辦公或商業(yè)，這須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，否則是違法行為。一部分屬當(dāng)事人簽合同時，出租方承諾改變功能并承擔(dān)相應(yīng)費用，但之后不能做到，占百分之十幾;另一部分屬雙方都明白功能不是承租人所需要的功能，但雙方約定由承租人改變功能，由承租人報批，而在實際使用過程中，由于有的涉及補(bǔ)交地價(有的幾萬到幾千萬)，有的合同期有限，不去進(jìn)行改變功能報批，而使用過程中已經(jīng)改變功能，發(fā)生糾紛超過30%.在深圳的八卦嶺、上步工業(yè)區(qū)、車公廟等地大量存在這種情況。有的政府規(guī)劃未做好，因為政府行為與市場相比大大滯后。市場千變?nèi)f化，而政府部門涉及規(guī)劃等問題，因此引起租賃糾紛甚至行政糾紛的情形也屢見不鮮。
房屋租賃糾紛的幾種主要類型
(一)租金支付糾紛。
這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法，(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。
(二)損害賠償糾紛。
房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)取乃痉▽嵺`看，目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。
(三)其他方面的糾紛。
房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。
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