導讀：凡是總有例外，房屋租賃稅的認定也有其例外的特殊情形，比如說“購房回租”轉租的全額計稅等。這些特殊情況的認定與房屋租賃稅的認定原則有什么關系呢?請看下文：
一、房屋租賃稅認定的特殊情形
(一)“購房回租”等形式應按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函[1999]144號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”、“抵押擔保”和“存單購房”等形式，進行促銷經(jīng)營活動(即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者;同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。也就是說，對于參與這種形式的購房者，在合同約定的期限內收到的“租賃收入”應按“銷售不動產(chǎn)”行為計征營業(yè)稅。
(二)收取固定收入行為視同房屋出租。
《國家稅務總局關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函[1997]490號)規(guī)定，以不動產(chǎn)、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。
另外，《國(國稅函[2006]478號)家稅務總局關于酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復》規(guī)定，酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內提供房產(chǎn)使用權與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。
(三)房屋進行轉租的要全額計稅。
《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]76號)第五條規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。即需要按全額繳納營業(yè)稅。
二、房屋租賃稅的認定原則
房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。
1、同租金與指導租金孰高原則
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務部門和區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)”。
2、定租金收入原則
以深圳寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認定的租金稱為核定租金。
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