隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)交易(主要涉及房屋買賣、租賃、抵押等行為)日趨活躍，但由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制也不健全，相應(yīng)地產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分，其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題，在審判實(shí)踐中存在不少認(rèn)識(shí)誤區(qū)。
一、關(guān)于房屋買賣合同效力的認(rèn)定
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國的《民法通則》、《合同法》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第(二)項(xiàng)規(guī)定， 購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;第二、意思表示真實(shí);第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生承當(dāng)違約責(zé)任法律的后果。
二、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的性質(zhì)
長期以來，在審判實(shí)踐中存在一種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即使簽定了房屋買賣合同，甚至付清了房款交付了房屋，該房屋買賣合同仍然無效或效力未定。這種認(rèn)識(shí)既不符合法律所倡導(dǎo)的誠實(shí)信用精神，也違背了《合同法》的規(guī)定。如前所述，房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的問題，是履行該房屋買賣合同的內(nèi)容。我國《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。我國法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在房屋買賣過程中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因?yàn)闆]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記而否認(rèn)合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因?yàn)橹挥性诤贤行У那疤嵯虏糯嬖诼男泻贤荒芤驗(yàn)闆]有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。
房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標(biāo)的物(房屋)，其履行的標(biāo)志目前是以國務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對(duì)國家來講體現(xiàn)著國家對(duì)房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對(duì)當(dāng)事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個(gè)司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(第56條)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(第85條)。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復(fù)函》。
前兩個(gè)規(guī)定對(duì)當(dāng)事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法，對(duì)買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅在審判實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實(shí)質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。
三、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的效力
按照我國法律的規(guī)定，我國對(duì)房屋等大宗財(cái)產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段，即行政機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)(如房監(jiān)所)通過一定的程序?qū)彶椤⒌怯洠詈笙蚍课菟袡?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國的房地產(chǎn)市場通過這樣的權(quán)屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險(xiǎn)。
但是，現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，依然存在產(chǎn)權(quán)爭議的現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)已頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋產(chǎn)權(quán)爭議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當(dāng)事人提起行政訴訟，因?yàn)轭C發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，當(dāng)事人如果對(duì)該行政行為不服，可提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷或變更。另一種意見認(rèn)為，當(dāng)事人之間存在產(chǎn)權(quán)爭議的案件，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，因?yàn)檫@是平等主體之間發(fā)生的民事權(quán)益爭議，且房屋產(chǎn)權(quán)證書只是證明房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，其記載的內(nèi)容是否被法院采信，需法院審查確定。
這兩種意見分歧的根本在于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證效力的認(rèn)定。第一種意見實(shí)際上是持房屋產(chǎn)權(quán)證的絕對(duì)效力，認(rèn)為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。后一種意見認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證只是房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，只是其證據(jù)效力較其他證據(jù)高而已，如其記載與客觀事實(shí)不符，法院可對(duì)權(quán)屬另行裁判，而不是等待行政機(jī)關(guān)撤銷原房屋產(chǎn)權(quán)證。
