案情簡(jiǎn)介
2001年6月份，Y先生找到我，稱1999年買了房之后現(xiàn)在仍不能入住，想退房開發(fā)商又百般推托，快兩年了仍無(wú)結(jié)果，希望通過(guò)訴訟方式解決。接受委托后，通過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)如下事實(shí)：Y先生于1999年7月與YS和ZD公司簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定：Y先生購(gòu)買YS和ZD公司的價(jià)值30萬(wàn)的商品房一套，合同簽訂后即付總房?jī)r(jià)款的95％，房屋交付日期為1999年10月份。合同簽訂后，Y先生即付了28。5萬(wàn)現(xiàn)金。可在辦理入住時(shí)發(fā)現(xiàn)此套房屋已被YS和ZD公司于1999年5月份先于Y先生賣給了李先生。Y先生與YS和ZD公司多次交涉，要求退款或換房，但均被推托。在這期間，YS和ZD公司因經(jīng)營(yíng)不善，已不再銷售及管理該項(xiàng)目，目前由一家叫LX房地產(chǎn)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)并與業(yè)主打交道。但以前YS和ZD的員工從來(lái)沒有變動(dòng)過(guò)，目前卻為L(zhǎng)X公司服務(wù)。但Y先生并不知道這中間的變化，仍與以前的員工打交道，這些工作人員也沒有告知Y先生他們是為哪一個(gè)公司服務(wù)的。Y先生與他們交涉，開發(fā)商以＂再等等、一定能解決＂為借口拖延，拒不履行退款的義務(wù)。我通過(guò)工商管理機(jī)關(guān)查詢了三家公司的工商檔案，發(fā)現(xiàn)ZD公司無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍也不包括房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，YS公司及LX公司有房地產(chǎn)開發(fā)及銷售資格，但此項(xiàng)目無(wú)預(yù)售許可證。從工商檔案上看不出這三家公司有什么問(wèn)題，于是我在起訴書中將YS、ZD、LX三家公司列為被告，但在送達(dá)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，YS公司涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，財(cái)產(chǎn)已被公安機(jī)關(guān)查封，公司法人已被公安機(jī)關(guān)羈押，公司員工也是各奔東西，YS公司已是人去樓空。ZD公司在送達(dá)期間也被工商管理機(jī)關(guān)吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)奈之下只能將YS和ZD兩家公司撤掉，只起訴LX公司，但問(wèn)題是Y先生是與前兩家公司訂的合同，與LX公司沒有合同關(guān)系，如何證明Y先生的債權(quán)要由LX公司承擔(dān)？如果證明不了，法院不會(huì)給立案，即使立了案，如果LX公司不承認(rèn)與前兩家公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系或其它的繼受關(guān)系，那么此案也沒有勝訴的可能，Y先生的近三十萬(wàn)的房款可能就要不回來(lái)了，可謂損失慘重。經(jīng)我的側(cè)面了解，實(shí)際上LX公司是為了逃避債務(wù)而成立的，目的是為了割裂ZD與YS的關(guān)系，以達(dá)到目前法律無(wú)法追究的目的，實(shí)際上此房地產(chǎn)項(xiàng)目是由同一伙人操作的，但我無(wú)法證實(shí)此說(shuō)法的正確性。
為了打贏這個(gè)官司，我通過(guò)各種渠道了解這個(gè)項(xiàng)目的情況，最后取得了一份關(guān)鍵性的證據(jù)，就是LX公司以公文的形式，告知所有業(yè)主，以前與ZD和YS所訂合同LX公司均認(rèn)可。就是依據(jù)這份證據(jù)，法庭采納了我的代理意見，最后判決Y先生勝訴。
特別提醒：1、在買房前切記兩點(diǎn)：第一，不要在一無(wú)所知或知之甚少的情況下輕易做決定，應(yīng)在專業(yè)人士的指導(dǎo)下判斷購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的大小；第二，不要過(guò)于自信，認(rèn)為自己對(duì)此做了大量的準(zhǔn)備工作，對(duì)這方面的知識(shí)了解已經(jīng)足夠了，能做出正確判斷。實(shí)際上在目前的市場(chǎng)環(huán)境下買房需要建筑、法律、金融、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的綜合知識(shí)。2、在買房后一旦發(fā)生糾紛，在協(xié)商不成的情況，應(yīng)盡早通過(guò)法律途徑解決，以免在這期間賣方財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大變化，使買方的損失擴(kuò)大。
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