已抵押房產(chǎn) 買賣 無(wú)效嗎
咨詢：我在一房產(chǎn)中介公司看中了一套房子，并付了1萬(wàn)元定金，簽定了房屋買賣協(xié)議，但協(xié)議中抵押條款中并沒(méi)有填寫該房屋仍舊有抵押貸款（實(shí)際了解到，該房子仍舊存在抵押貸款，需我這邊出首付解押），就想不買了，1萬(wàn)元定金也就算了，現(xiàn)在中介說(shuō)我違約，要我們支付中介費(fèi)，協(xié)議上其他的證據(jù)都對(duì)我方不利，就這一點(diǎn)（協(xié)議中抵押條款中沒(méi)有填寫實(shí)際抵押情況），可以視為協(xié)議無(wú)效嗎？
相關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。《物權(quán)法》規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”
解答：許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購(gòu)房款的，其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。賣房方將已辦理抵押登記的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人（如銀行）并告知買方房屋已抵押的情況；如賣房方未通知抵押權(quán)人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無(wú)效，而買方則不能以此主張買賣合同無(wú)效；如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無(wú)效；如賣方既未通知抵押權(quán)人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權(quán)人和買方均可主張房屋買賣合同無(wú)效。
