現在買一些大件商品，通常都會有保修期，而作為商品買賣的房子，大家自然也覺得有保修期是天經地義的事。但不少前來咨詢的人們對于保修期該如何計算，具體到什么部件都不是很清晰，碰到質量糾紛也都拿不定主意，無所適從。
筆者的一個朋友，買了市區某大樓盤的一套住宅，搬進去不久，就發現衛生間頂部滲水，朋友懷疑是樓上住戶裝修時動了管道筋骨，于是找到樓上住戶要求修復，但樓上住戶卻否認此事，認為是房子質量問題，后向開發商反映，卻被告知朋友買的房子是惜售房，該房子已經過了保修期，他們不再對此事負責。朋友覺得這樣不是太虧了，畢竟自己搬進新房還不到半年時間，這保修期限又是從何算起？
另外，王先生在浦東買了一套房子，豈料裝修時發現客廳、廚房間屋頂發生空鼓，為了驗證是否系質量問題，他請了專業人員，結果被告知確系質量問題，無奈之下，他找到房產商要求給予答復，起先房產商派人上門維修，但問題并沒有得到最終解決，幾個月以后，當他向房產商提出徹底維修時，卻被告知已經過了保修期。后經調解，該房產商終于同意退房。
據了解，有關房屋質量的投訴越來越多，其中很多是關于房屋保修期的爭議。基本上都是對房屋保修期到底有多長？期限如何計算？一旦出了問題該如何處理？認識都比較模糊。為此，專業人士給予了解答。
房屋的保修期到底有多長，期限從何時算起？很多人根本搞不清楚，更不用說搞清楚承建商承諾給發展商的保修期和發展商承諾給業主的保修期有什么區別，很多時候購房人會被搞得糊里糊涂。
房子保修期限的規定在國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》中有明確規定，即如果在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限分別如下：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為５年；基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。這里所說，建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
需要指出的是，這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商的保修期限。
但是，房子銷售往往有一個過程，所以房子到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了一兩年，甚至已經過了這個保修期。如果發展商以此作為對住戶承諾的房屋住宅保修期限，那么對于住戶來說太不公平了。
事實上，國家還規定了開發商對消費者承諾的最低保修期限。根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。
保修期內，住戶能要求些什么？根據有關規定，建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
建設工程在超過合理使用年限后需要繼續使用的，產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。
另外，如果在保修期內，發生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴重質量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發生質量問題經兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當根據消費者的要求，按規定負責退房并賠償損失。保修期限內的維修費用（包括公共部位的維修費用）由經營者承擔，不得使用物業維修專項資金。
因勘察、設計、施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限內造成消費者人身、財產損害的，房地產經營者和負有責任的勘察、設計、施工承包人應當承擔連帶賠償責任。
那么過了保修期限，住戶仍碰到質量問題是否仍可要求房產商給予處理？一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。
對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。
來源：住在上海
作者：何休
