“買一套送一套”、“買房贈露臺”……臨近年末，京城多個樓盤促銷都打出了“買房贈面積”的旗號，表面上看是開發商“出血”讓購房人得了實惠，可記者調查發現，開發商賣房送面積的模式不但涉嫌違規，獲贈面積的購房人更可能吃了啞巴虧。
驗收后變臉 露臺加窗成陽臺
上周六開盤并推出1號樓的通州K2·海棠灣以“買房贈露臺”作為主打優惠。記者從售樓處了解到，無論是45平方米的一居室，還是83平方米的兩居室，都有面積贈送。
“您需要100平方米的房子，在別的地兒要花100平方米的房款，在我們這兒只要花83平方米的房款就夠了。”售樓人員如是說。據她介紹，開發商所贈送的面積不收物業費、供暖費。“根據有關規定，半封閉式的露臺在銷售時只按一半的面積收您錢，所以在住建委驗收前，我們就把露臺做成半封閉的，等驗收之后再加裝落地窗，統一封成陽臺，相當于增加了十六七平方米的室內面積。”售樓人員解釋，贈送面積不會被計入房產證，開發商會在購房合同中寫明這一點。
【提醒】
鏈家地產首席分析師張月表示，贈送面積不屬于產權面積，通常又不會寫入購房合同，所以購房者還得有個心理準備：交房后一旦遇到贈送面積“縮水”的問題，因為沒有寫進合同，購房人失去了與開發商據理力爭的依據。
“買一套送一套” LOFT打起擦邊球
由于違反建設規劃要求，LOFT如今成了開發商比較忌諱的提法，一些精明的開發商干脆將其納入了“買房贈面積”的范疇。
“高教新城精裝公寓，買一套送一套。”記者日前就接到這樣一條短信。致電售樓處時得知，所謂“買一贈一”，其實就是LOFT戶型。對于18平方米的面積，38萬元一套的總價并不便宜。但銷售人員的說法卻可能打動人：雖是18平方米，但因LOFT戶型挑高，加蓋一層后上下使用面積約為35平方米，按每套38萬元計算，單價降低到1.1萬元。
記者注意到，北京現有不少LOFT樓盤，在宣傳時都會聲稱“買一套送一套”，房產證標注面積只是底層的面積，上面的挑高層是贈送的，如果按雙層計算單價能比周邊樓盤便宜不少。
按照本市《容積率指標計算規則》，當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，建筑面積的計算值就要按2倍計算。為了減低成本，目前很多在售的LOFT項目一律將層高卡在4.8米。
【提醒】
市規委有關負責人表示，“實為兩層卻當一層賣”的違規LOFT戶型，突破規劃指標、擅自增加建筑面積的設計不僅違反合同，建成后更屬于違法建筑。
此外，購買LOFT戶型還要注意產權年限、物業費、水電費等，在記者的追問之下，高教新城的售樓人員說：“物業費每平方米4.5元，商用水電，50年產權，而且這房子不適合自住，因為沒有廚房。”
得房率低系開發商侵占公攤所致
與K2·海棠灣等項目公開打出“買房贈面積”旗號不同，部分開發商是遮遮掩掩地送面積。
“均價每平方米18000元，比周邊有的二手房還低。”茉莉雅苑在“十一”前后的低價開盤，一直是銷售員在推盤時的重點說法。不過，74.4%的較低得房率(即使用面積占建筑面積的比例)，與公認的80%得房率“行規”相差較大，也在開盤后遭到購房人詬病。為什么這樣一個地處新城的樓盤約四分之一的建筑面積都被公攤?
記者在該項目的樣板間內找到了答案：該項目樣板間內一套90平方米的三居室廚房比戶型圖上標注的面積大了近一倍。“廚房外側就是樓道，您入住后可以把這側的非承重墻打掉，廚房面積也會增大五六平方米，足夠放下一套餐桌椅了。”銷售人員趙先生說。
但是，住宅設計師張女士則認為，由于贈送面積不計入地塊規劃容積率，贈送面積比例過大會造成實際的建筑容積率提高。如一個社區的容積率為3.0，如果贈送面積達到40%，容積率實際提高到4.2，導致小區的建筑密度增加，影響居住的舒適性。
【提醒】
張女士強調，贈送面積過大還會導致項目得房率較低，相當于變相提高了房價，使購房人得不償失。“開發商的做法實際是用公攤面積‘送人情’，這對沒有享受到‘送面積’優惠的業主顯然不公平。”張女士說，從設計原理來說，大戶型位于樓層的端頭，可以占用一墻之隔的公共樓道、消防前室;但小戶型位于樓層中部，根本享受不到這樣的“優惠”。
(作者：劉宇鑫)
