近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，出現(xiàn)一種類似但又區(qū)別于“單位集資房”和“商品房”的“市場運作房”。2004年《廣西壯族自治區(qū)市場運作方式建設(shè)住房暫行辦法》出臺后，市場運作房指標買賣行為較多，由此也產(chǎn)生了很多糾紛。在9月25日召開的第三屆西部律師發(fā)展論壇上，法律界人士對市場運作房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效進行了討論。有律師認為，購買這樣的“指標房”違規(guī)在先，在權(quán)益受損時很難合法維權(quán)，因此提醒廣大購房者購買前需要慎重考慮。
1、案例：
房價飛漲，反悔指標轉(zhuǎn)讓
魯某是南寧市某單位的職工，2006年他從單位分得一套市場運作房指標，但魯某并不想要這套房，于是他將指標轉(zhuǎn)讓給黃某，并收取了黃某2萬元轉(zhuǎn)讓費。在進行指標轉(zhuǎn)讓時，雙方簽訂了一份指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定該指標房由黃某投資，所發(fā)生費用及稅金均由黃某承擔，產(chǎn)權(quán)歸黃某所有。同時，協(xié)議還約定黃某在交付該指標房房款及辦理相關(guān)手續(xù)時暫掛名魯某，以魯某的名字向單位交付該房房款。根據(jù)協(xié)議約定，黃某以魯某的名義向建房單位交納了市場運作房訂金1萬元、市場運作房款7.5萬元，加上給魯某的轉(zhuǎn)讓費，當時，黃某一共為這套房花掉了10.5萬元。
在簽署這份協(xié)議時，這套面積約120平方米的市場運作房初步估計為每平方米2400元。時至2009年，由于南寧市的房價不斷上漲，這套市場運作房盡管還沒建好，其估價就已經(jīng)差不多是當年的2倍。這時候，魯某反悔不干了。魯某要求黃某要么大幅增加轉(zhuǎn)讓費，要么解除協(xié)議，同意按銀行利息退回黃某所交房款。
對于魯某的要求，黃某無法接受，因此他特向南寧仲裁委員會申請仲裁，請求仲裁魯某返還黃某所交的轉(zhuǎn)讓費、訂金和房款，此外賠償利息損失1萬元和房價上漲后的差價損失25萬元。
南寧仲裁委員會經(jīng)過仲裁，裁定黃某與魯某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議為無效合同，魯某返還給黃某訂金、指標轉(zhuǎn)讓費、房款，同時按銀行同期貸款利率計算利息損失的50%以及房屋差價損失的50%進行賠償。
裁決生效后，魯某不服裁決并向人民法院申請不予執(zhí)行，而南寧市兩級法院均裁定“目前法院不宜受理”。至今，魯某也沒有按照仲裁的裁定進行賠償，而此案也是懸而未決。
2、爭議：
轉(zhuǎn)讓違規(guī)，協(xié)議是否有效
根據(jù)2004年4月廣西壯族自治區(qū)人民政府出臺的《廣西壯族自治區(qū)市場運作方式建設(shè)住房暫行辦法》第二條第一款規(guī)定，“本辦法所稱市場運作方式建設(shè)住房是指單位利用原有劃撥或出讓方式取得的住宅用地，通過招投標方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，出售給職工的建房方式。”和第五條第一款“單位組織市場運作方式建設(shè)住房，必須以解決單位職工住房困難為前提，無房戶和住房面積未達標戶優(yōu)先購買。參加市場運作方式建設(shè)住房的職工不需退出原已購買的房改房。單位利用原有劃撥方式取得的土地進行市場運作方式建設(shè)住房，每個職工家庭只能購買一套住房，房改部門要對參加市場運作方式建設(shè)住房的職工建立《個人住房檔案》。”此外，《城市房地產(chǎn)管理法》也有相關(guān)條款規(guī)定市場運作不能轉(zhuǎn)讓。
據(jù)此，在第三屆西部律師發(fā)展論壇上有律師認為，該協(xié)議雖然名為市場運作房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該協(xié)議最終落實到房屋的轉(zhuǎn)讓上，該市場運作房指標不能脫離房屋而獨立存在，因此該協(xié)議實為房屋轉(zhuǎn)讓合同。所以說，市場運作房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
然而，也有律師認為，市場運作房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效合同，理由是市場運作房的指標轉(zhuǎn)讓，其實質(zhì)是市場運作房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，當事人訂立的指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生糾紛時房屋尚未實際取得，故買受人對市場運作房的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，在法理上可歸納為一種可期待物權(quán)，屬債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。因取得房屋尚有交付房款等債務(wù)需要履行，協(xié)議的性質(zhì)可定性為權(quán)利和義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。而我國法律對資格的轉(zhuǎn)讓沒有限制，因此應(yīng)當認定協(xié)議轉(zhuǎn)讓有效。
3、提醒：
轉(zhuǎn)讓指標，屬于違規(guī)行為
廣西萬合律師事務(wù)所黃基財律師認為，不管市場運作房轉(zhuǎn)讓指標協(xié)議是否有效，將指標進行交易轉(zhuǎn)讓都是違反規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)也無法辦理相關(guān)合法手續(xù)，指標購買人的合法權(quán)益很難得到保障。目前國家已經(jīng)叫停市場運作方式建設(shè)職工住房，以經(jīng)濟適用住房、危舊房改造建房方式取而代之。這樣一來，單位職工轉(zhuǎn)讓名額或指標的行為仍然會大量存在。黃律師提醒，這一類房屋都是單位為了解決職工住房問題而建，是不可能允許職工私自轉(zhuǎn)讓的，因此也不會為“指標房”購買人辦理房產(chǎn)證。因此，為了避免合法權(quán)益受損，購房者盡量不要購買這樣的“指標房”。
此外，廣西創(chuàng)想律師事務(wù)所黃慶生律師表示，如遇某些原因或事由，職工確實需要轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)當約定仲裁條款以防日后產(chǎn)生糾紛，雙方協(xié)商不了的，可以通過申請仲裁途徑得到救濟。如遇轉(zhuǎn)讓協(xié)議產(chǎn)生糾紛告狀到法院，而法院確不予以受理的，雙方當事人可達成仲裁協(xié)議，選擇仲裁方式解決糾紛。
相關(guān)鏈接
根據(jù)2004年出臺的《廣西壯族自治區(qū)市場運作方式建設(shè)住房暫行辦法》規(guī)定，市場運作方式建設(shè)職工住房又簡稱市場運作房，是指單位利用原有劃撥或出讓方式取得的住宅用地，通過招標方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，出售給職工的建房方式。與房地產(chǎn)開發(fā)商在市場出售的商品房相比，市場運作方式建設(shè)住房可以降低一部分成本和利潤，有利改善職工住房條件。
