購(gòu)房次日遇到“限購(gòu)令”
--因確實(shí)無(wú)法履行法院判令合同解除
今年年初，王小姐在簽訂了中介合同并支付了定金后，次日國(guó)務(wù)院正好出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)八條”，不久上海也出臺(tái)了“滬九條”，王女士被納入了限購(gòu)范圍。王小姐因?yàn)橘?gòu)房不能登記想解除合同而和上家產(chǎn)生了糾紛。日前，普陀法院判決雙方合同解除，同時(shí)免除了王小姐違約責(zé)任。
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“限購(gòu)令”突然公布 購(gòu)房人進(jìn)退兩難
2011年1月25日，王小姐和為了購(gòu)買(mǎi)位于普陀區(qū)江寧路某處房產(chǎn)，在中介公司簽下了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。當(dāng)天，我王小姐還向中介公司支付了10萬(wàn)元作為購(gòu)房定金，并由中介公司轉(zhuǎn)交給了房東喬先生。
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知第六條規(guī)定：原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。緊接著到了2011年1月31日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》實(shí)施意見(jiàn)的通知，該通知第七條規(guī)定：對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
這下可急壞了準(zhǔn)備購(gòu)房的王小姐。原來(lái)王小姐戶籍在江蘇省鹽城市，她和丈夫在上海已經(jīng)坐擁了兩套住房。王小姐家中的狀況屬于國(guó)家及上海市房產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)范圍內(nèi)，而無(wú)法辦理購(gòu)房登記了。買(mǎi)房沒(méi)了指望，不買(mǎi)又可能被算作違約，王小姐覺(jué)得進(jìn)退兩難。
賣(mài)方堅(jiān)持買(mǎi)方違約 中介尊重法院判決
王小姐與多次和房東喬先生協(xié)商是否可以解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》和返還購(gòu)房定金，但喬先生始終沒(méi)有同意。無(wú)奈之下，王小姐向普陀法院提交訴狀，要求解除雙方簽訂的居間協(xié)議并拿回定金。
法庭上，房東喬先生稱自己是在2011年1月26日得知國(guó)家限購(gòu)令后才到中介公司簽署了居間協(xié)議。一直到了2月20日，王小姐才正式提出由于政策關(guān)系無(wú)法再次購(gòu)房。喬先生一方堅(jiān)持國(guó)家政策不是王小姐免責(zé)的理由，居間協(xié)議是真實(shí)有效的，因?yàn)橥跣〗氵`約，所以定金不應(yīng)該返還。此外，喬先生還透露自己也是限購(gòu)家庭，在和王小姐簽訂居間合同之后，自己也在外面看房并和出售方簽訂了居間協(xié)議，由于王小姐要?dú)Ъs，自己也無(wú)法和出售方履行合同，導(dǎo)致自己違約并承擔(dān)了違約責(zé)任。但是關(guān)于這些說(shuō)法，喬先生沒(méi)有向法庭提交任何證據(jù)。
作為案件中的第三人，中介公司稱王小姐和喬先生的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立，中介也希望雙方能夠完成交易。在國(guó)家限購(gòu)令出臺(tái)之后，王小姐也曾向中介公司多次咨詢是否可以通過(guò)其他方法完成交易。可是王小姐屬于限購(gòu)對(duì)象，網(wǎng)上的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議可以簽訂，但是不能辦理過(guò)戶，事實(shí)上已經(jīng)不能購(gòu)房。中介公司表示將會(huì)尊重并服從法院的判決。
客觀確實(shí)無(wú)法履行的合同可以解除
主審案件的梁斌法官認(rèn)為，本案中各方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議各方都應(yīng)該按約履行。但是居間協(xié)議簽訂后，國(guó)務(wù)院及上海市人民政府出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，按照王小姐的戶籍及擁有房產(chǎn)的情況屬于此次限購(gòu)的對(duì)象。由于客觀上已經(jīng)不能再次購(gòu)房，簽署的相關(guān)協(xié)議已難以履行，并且合同難以履行的結(jié)果不能歸責(zé)于王小姐一方，所以喬先生也不可以據(jù)此追究對(duì)方的違約責(zé)任。喬先生稱因王小姐違約導(dǎo)致向他人違約的意見(jiàn)，因?yàn)槲刺峁┏浞肿C據(jù)予以證明，法院不能采信。
據(jù)此，法院判決解除了雙方簽訂的居間協(xié)議，同時(shí)判決喬先生向王小姐返還定金。
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