近日，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。“該意見(jiàn)針對(duì)性極強(qiáng)，它的出臺(tái)必將對(duì)人民法院做好當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)民事案件審判工作起到積極的指導(dǎo)作用。”最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人今天在接受記者采訪時(shí)表示。
盡可能維持土地使用權(quán)出讓合同效力
意見(jiàn)原文：切實(shí)依法維護(hù)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。
權(quán)威解讀：在人口眾多的我國(guó)，土地資源日益緊缺，土地的有限性和不可再生性，加劇了人多地少的不均衡現(xiàn)狀，嚴(yán)重影響土地交易市場(chǎng)的供需關(guān)系。因此，建立一個(gè)高效有序運(yùn)行的土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地交易，以保證土地利用效力的最大化，是土地交易制度的核心內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有極為重要的意義。
穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)，是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的首要環(huán)節(jié)和重要內(nèi)容。這位負(fù)責(zé)人指出，在當(dāng)前形勢(shì)下，人民法院要從為地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供強(qiáng)有力司法保障的高度，依法審理土地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，盡可能維持合同效力，促進(jìn)土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，維護(hù)土地交易市場(chǎng)秩序。
最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件
意見(jiàn)原文：妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款等連鎖糾紛案件。
權(quán)威解讀：目前，發(fā)包人因資金周轉(zhuǎn)困難拖欠工程款現(xiàn)象十分嚴(yán)重，引發(fā)發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、拖欠施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費(fèi)等糾紛案件。連鎖案件的審理涉及眾多主體利益，關(guān)系到不同企業(yè)的生存發(fā)展，處理不當(dāng)易激化不同利益主體之間的矛盾，引發(fā)群體事件，影響社會(huì)穩(wěn)定。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)此，意見(jiàn)還指出，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益，加大案件調(diào)解力度，力爭(zhēng)通過(guò)案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對(duì)方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會(huì)穩(wěn)定。
商品房銷售糾紛慎用解除合同
意見(jiàn)原文：對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。
權(quán)威解讀：當(dāng)前，商品房銷售市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)廣告宣傳等方式損害購(gòu)房人利益的情形仍然存在。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，購(gòu)房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，成熟規(guī)范的市場(chǎng)交易秩序、良性發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要基礎(chǔ)條件，因此，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的同時(shí)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，通過(guò)“放水養(yǎng)魚”，保障房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，避免購(gòu)房人的損失擴(kuò)大，這在金融危機(jī)影響下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。
意見(jiàn)要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益。
“對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時(shí)困難未按時(shí)交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無(wú)調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問(wèn)題。”該負(fù)責(zé)人表示。
